2018年首6个月

于本回顾期内,本集团从事房地产发展及投资业务。于本回顾期内本集团主要持有位于深圳市的布心房地产发展项目及位于广州市番禺区的如英居住宅物业项目。

根据中国国家统计局的资料,2018年上半年国内生产总值初步统计数据,与上年同期比较,增幅约6.8%,国内居民人均名义可支配收入较上年同期增长约8.7%。根据2018年6月份70个大中城市新建90平方米以下住宅价格指数,与2017年6月份比较,广州市新建住宅价格指数增幅约3.6%,深圳市新建住宅价格指数减幅约1.4%。

业绩


于本回顾期内,本集团综合收入约1,042万港元(2017年6月30日止六个月:2,780万港元),较上年同期减少约62.5%。收入减少主要因为如英居项目住宅单位总楼面面积其中约91.5%已于2017年底前出售,于本回顾期内并无出售任何如英居项目住宅单位。于本回顾期内,本集团录得归属于本公司持有者溢利约6,240万港元(2017年6月30日止六个月:亏损约25万港元)。

与上年同期比较,影响本集团于本回顾期业绩的主要因素包括:

  1. 本集团往年因出售若干物业计提了土地增值税。于本回顾期内,经与当地税务部门办理清缴该税项后,回拨了往年多计提的土地增值税约7,717万港元。预期未来同一物业土地增值税的进一步回拨不会重复发生;及

  2. 本集团之收入及利息收入及收益较上年同期有所减少,分别因如英居项目住宅单位销售减少(大部份住宅单位已于2017年底前出售)及发展布心项目导致可用资金减少。

本公司董事会(「董事会」)决议不宣派截至2018年6月30日止六个月之中期股息(2017年6月30日止六个月:无)。

业务回顾


布心项目

本集团持有位于中国深圳市罗湖区布心片区布心项目的100%权益,该项目是一个以珠宝为主题的多元商业综合体,该项目的土地总面积约66,526平方米,计入容积率总楼面面积约432,051平方米,另可在地下开发30,000平方米的商业用房。布心项目临近城市高速公路和地铁站,邻近围岭公园,周边1.5公里范围内有多个市政公园,交通便利,景观资源优越。

布心项目第一期发展的西北部土地总楼面面积约166,000平方米,其中可供出售总楼面面积约116,000平方米。按本集团目前的发展计划,除地下停车位外,在第一期发展的西北部土地兴建的物业于竣工后拟作出售用途。于本回顾期内,西北部土地物业的兴建工作顺利进行,4栋楼宇主体结构已分别建成19–27层。布心项目第二期发展的南部土地及北部土地的设计方案已完成,本集团计划分别兴建(其中包括)高度约180米和300米的写字楼,以及一个横跨南北部土地的购物中心,预计第二期发展于今年下半年动工。于本回顾期内,布心项目展示中心的兴建按计划进行,同时本集团继续积极走访潜在客户及推广布心项目,并获得良好回应。

于2018年6月30日,布心项目累计发展成本及费用约31.55亿港元(2017年12月31日:30.38亿港元),于本回顾期内增加净额约1.17亿港元。于2018年6月30日,约有19.83亿港元、11.34亿港元及0.38亿港元分别列于流动资产项下「持有作出售发展中物业」、非流动资产项下「投资物业」及「物业、厂房及设备」。

如英居项目

本集团持有位于中国广州市番禺区如英居项目的80%权益,该项目的总楼面面积约126,182平方米,如英居项目包括住宅单位及车位可供出售。

截至2018年6月30日止六个月,如英居项目并无出售任何住宅单位(2017年6月30日止六个月:899平方米)。于2018年6月30日,如英居项目住宅单位累计已出售总楼面面积占住宅单位总楼面面积约91.5%。

本集团于2015年4月收购了如英居项目的权益。由于已支付该项目的收购代价参考了如英居项目当时的市场价值(但以折让价收购)而厘定,如英居物业的账面值(及未来销售成本)已包括其发展成本及收购交割日的公允值增值。

财务回顾


主要财务指标
 

   

6 月 30 日止六个月

 

2018 年

2017 年

变化

归属于本公司持有者溢利/(亏损),千港元

 

62,404

(249)

不适用

股本回报率,%  

1

1.38%

(0.01)%

不适用

   

2018 年
6 月 30 日

2017 年
12 月 31 日

变化

资产净值,亿港元

 

47.00

46.77

+0.5%


注:

1. 股本回报率=归属于本公司持有者溢利/(亏算)÷归属于本公司持有者之权益平均值

于2018年上半年,归属于本公司持有者溢利较上年同期增加,主要因回拨了往年计提的土地增值税,具体情况请参阅本管理层之讨论及分析中的「业绩」一节。

经营收益、费用及融资成本

于本回顾期内,本集团录得来自银行及以公允值经损益账列账的金融资产╱可供出售金融资产利息收入及收益合共约2,890万港元(2017年6月30日止六个月:3,640万港元),较上年同期减少约20.6%,利息收入及收益减少主要因本集团的可用资金减少。

于2018年上半年,本集团录得销售及分销费用约777万港元(2017年6月30日止六个月:319万港元),较上年同期增加约143.6%,销售及分销费用增加的主要原因是布心项目计划今年第四季进行预售,所以录得相关费用。本集团2018年上半年管理费用约4,094万港元(2017年6月30日止六个月:3,489万港元),较上年同期增加约17.3%,主要原因是本期内因收购广东粤海房地产开发有限公司增加了专业费用。

于本回顾期内,本集团无借入任何银行贷款,并无录得融资成本(2017年6月30日止六个月:无)。

资本性开支

于2018年上半年,本集团购买物业、厂房及设备所支付的一般资本性开支约4,011万港元(2017年6月30日止六个月:42万港元),较上年同期增加94.5倍,本期资本性开支主要用于兴建布心项目展示中心。此外,2018年上半年关于布心项目项下投资物业资本性开支增加约1,504万港元(2017年6月30日止六个月:5.13亿港元)。

财务资源及资金流动性


于2018年6月30日,归属于本公司持有者之权益约45.4亿港元(2017年12月31日:45.2亿港元),较2017年底增加约0.4%。按2018年6月30日已发行股份的数目计算,本期末归属于本公司持有者之每股资产净值约2.65港元(2017年12月31日:每股2.64港元),较2017年底增加约0.4%。

于2018年6月30日,本集团现金及现金等值项目合共约16.5亿港元(2017年12月31日:6.0亿港元),较上年底增加约175.0%。现金及现金等值项目增加主要由于本期末本集团并无持有任何可供出售金融资产。于2017年12月31日,本集团持有可供出售金融资产11.61亿港元,目的为赚取较银行存款高的利息收入及收益而购入由中国的商业银行发行的保本并于短期内到期的理财产品(列为可供出售金融资产)。

本集团于2018年6月30日现金及银行存款的资金分布为人民币约占91.3%、美元约占8.4%及港元约占0.3%。2018年上半年经营业务现金流出净额4,803万港元(2017年6月30日止六个月:7.17亿港元)。

由于本集团大部份在中国大陆的日常业务之交易货币以人民币计价,来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾期内,本集团并无主动对冲此等交易货币。

于2018年6月30日,本集团并无任何未偿还银行贷款。随着布心项目第一期发展西北部土地的建设工程全面展开,本集团会因应未来的业务发展情况不时检讨资金需求,并可能会透过不同的融资渠道取得资金,确保有足够的财务资源支持业务发展。于2018年6月30日,本集团取得银行授信额度为人民币5亿元(相等于约5.93亿港元)。

资产抵押及或然负债


于2018年6月30日,除一项抵押银行存款4,394万港元外,本集团并没有将资产抵押予任何债权人。除于本简明综合中期财务资料附注15列出的于2018年6月30日因出售物业楼宇按揭贷款提供约6.61亿港元(2017年12月31日:7.83亿港元)的担保及因按出售啤酒附属公司总体协议作出的承诺外,本集团于2018年6月30日并无录得任何其他重大或然负债。

重大收购


兹提述本公司日期为2018年4月27日的公告,本公司的一家全资附属公司向广东粤海控股集团有限公司之附属公司收购其持有100%权益的广东粤海房地产开发有限公司(「目标公司」)。目标公司持有及负责发展珠光路项目及宝华轩项目。收购代价包括股权代价人民币1,200,490,000元(相等于约1,485,939,000港元)(可作调整(如有))。完成目标公司股权转让的交割后,本集团将促使目标公司偿还其于日常业务过程中向广东粤海控股集团有限公司及其联系人借入的贷款本金连同应计至2018年3月31日之相关利息合共人民币842,139,229.20元(相等于约1,042,381,000港元)。

关于珠光路项目,目标公司已进行位于中国广州市越秀区珠光路43–79号之若干住宅及商业物业之建设及开发,总地盘面积约12,168平方米。珠光路物业之总楼面面积约119,267平方米(包括(a)约65,636平方米用作住宅用途;(b)约22,817平方米用作商业用途;及(c)约18,464平方米之停车位,而余下约12,350平方米为公共设施)。珠光路项目之竣工备案已完成。

关于宝华轩项目,目标公司亦已进行位于中国广州市荔湾区文昌南路与旧宝华路之间之若干住宅物业之建设及开发,总地盘面积约1,374平方米。宝华轩物业包括40个住宅单位及20个停车位,总楼面面积约5,240平方米。宝华轩项目及宝华轩物业建设之竣工备案已完成。

有关该项收购及目标公司的资料详情请参阅本公司日期为2018年5月18日的通函。该项收购已于2018年7月完成交割。交割后目标公司已成为本公司之间接全资附属公司及本公司通过目标公司已持有珠光路项目及宝华轩项目。

风险及不确定因素

由于本集团在中国大陆从事房地产发展及投资业务,其主要业务风险及不确定因素源自中国大陆的房地产市场及楼价,因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国大陆房地产市场受多项因素影响,其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。目前本集团持有的物业项目均位于一线城市,且项目涉及不同类型及用途的物业,能有效地分散营运风险。

本集团位于深圳市的布心项目整个发展期较长,因此本公司可能需要为其部份发展资金对外融资。据此,融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于2018年6月30日,本集团并无任何未偿还带息贷款。

由于物业发展行业的产品周期较长,若干以公允值列账的物业的价值受于报告期末当地的物业市场价格的影响,本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。

环境、社会及管治政策和表现

本集团严格遵守中国内地及香港政府制定的法规,包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治的内部管理融合了各利益相关方的意见,同时获得本公司各层级及部门的支持,尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策,及时回应了利益相关方的期望。

为持续改善本集团关于环境、社会及管治的政策,本集团主动与利益相关方进行沟通,从多个渠道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议,并通过独立第三方专业机构的协助,以面对面方式沟通、电话访谈、问卷调查、实地走访等多种形式,从多角度与各利益相关方进行全面沟通,协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题,使集团能预视运营环境的变化,以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。

本集团身处房地产行业,严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规非常重要。未能遵守相关环保法例及法规,将可能导致审批部门拒绝有关建筑项目的申请。本集团确保各项目的施工现场已严格按照相关地区的相关环保法例及法规运行,包括但不限于环境保护、污水处理、噪音管制等方面的要求,并已把本集团对于环境保护的重视清晰传递予发展项目的总承办商,为环境保护不遗余力作出贡献。

本公司编制并于2018年7月发布了2017年环境、社会及管治报告。该报告概述了本集团于2017年1月1日至12月31日期间在企业社会责任方面的努力和成果,内容涵盖了企业管治、环境保护、关爱员工、质量管理、关怀社会及其他多个方面。

人力资源


于2018年6月30日,本集团合共雇用220名(2017年12月31日:225名)雇员。本集团提供各样基本福利予员工,而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本回顾期内本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。

展望

2018年,中国政府继续实施对房地产市场的调控,对房地产板块新政策频出,预期中国政府对房地产市场的调控政策依然不会放松,调控政策的连续性、稳定性将保持或更加强化。总体而言,中国经济发展保持平稳,房地产开发投资保持平稳态势,将继续推动国内住宅地产和商业地产行业的平稳发展。

本公司对中国内地一线城市房地产行业的发展前景审慎乐观。当前,粤港澳大湾区建设如火如荼,随着未来粤港澳大湾区规划和相关政策落实,大湾区内各城市的经济有望进一步融合发展,经济地位进一步提升,预计该区域房地产行业将受益于整体社会经济的融合。

本集团目前正在开发建设的布心项目亦将受益于粤港澳大湾区的良好发展态势。布心项目位处深圳市罗湖区,发展潜力巨大。本集团将投入适当的资源建设该项目以创造及释放该项目的价值,并将会考虑为该项目安排对外融资以配合项目的建设工作。布心项目第一期发展的商务公寓及办公物业预计将于2018年下半年达至预售条件,取得预售许可后将进行预售。

通过布心项目的开发建设,本集团已与当地政府建立了良好的合作关系,为开发城市更新、旧城改造类型项目积累了经验,积累了相关产业研究基础并掌握相关产业资讯,建立了项目开发运营模式。

已于2018年7月完成交割并成为本公司附属公司的目标公司持有珠光路项目及宝华轩项目。珠光路项目住宅物业预期将于2018年第四季开始销售,宝华轩项目住宅物业目前已在销售,预期该两项物业项目将为本集团2018年下半年的业绩及现金流量提供贡献。

本集团目前财务状况优秀,控股股东实力雄厚,拥有良好的项目资源及财务资源。未来,本公司将把握机遇,积极考虑并研究在中国内地一、二线城市,特别是立足于粤港澳大湾区、珠三角区域内的城市寻找房地产发展及投资项目机遇,致力公司长远稳健发展。

在董事会的领导下,本集团对未来的业务发展前景充满信心,并将积极推进房地产业务发展,一如既往继续致力为股东创造更大的回报。