2018年

业绩

本集团2018年度综合收入约3.12亿港元(2017年:1.87亿港元),较上年度增加约67%。收入增加主要为本年物业销售总楼面面积较上年同期多,有关本集团2018年物业销售详情请参阅本文「业务回顾」一节。于本回顾年度,本集团录得归属于本公司持有者之溢利约2.24亿港元(2017年:0.49亿港元),较上年度增加约3.6倍。

除物业销售录得增长外,与2017年比较,影响本集团截至2018年12月31日止年度业绩的主要因素其中包括:

  1. 于2018年7月,本集团完成向其同系附属公司广东粤港投资开发有限公司及广东粤港投资置业有限公司收购广东粤海房地产开发有限公司(「广粤房」)100%权益。该收购代价基于广粤房于交割日的资产及负债的市场价值(以折让价)厘订。由于收购代价较收购的净资产公允值少,因此产生了廉价收购收益约2.97亿港元(2017年:无)并列入本回顾年度内的综合损益表。该项廉价收购收益属一次性收益;及

  2. 本集团2017年因出售若干物业计提了土地增值税。于2018年上半年,经与当地税务部门办理清缴该税项后,回拨了2017年多计提的土地增值税约7,717万港元(2017年:无)。预期未来同一物业土地增值税的进一步回拨不会重复发生。

上述因素的影响力因(其中包括)下列因素而减轻:

  1. 截至2018年12月31日止年度,本公司一间附属公司收取了本公司另一间附属公司的拆迁补偿款项收入。于本回顾年度内,该第一间提及的附属公司因此承担了经调整相关递延税项后的所得税支出净额约1.06亿港元(2017:无)。预期未来同一间附属公司不会再录得拆迁补偿款项收入;

  2. 因收购广粤房及发展粤海城项目动用了本集团的资金,来自银行及经损益账以公允值及按摊销后成本列账的金融资产╱可供出售金融资产的利息收入及收益较2017年度减少。截至2018年12月31日止年度,本集团来自银行及经损益账以公允值及按摊销后成本列账金融资产╱可供出售金融资产的利息收入及收益合共约3,141万港元(2017年:6,391万港元),较2017年度减少50.9%。此外,自2018年7月起本集团对外借入贷款发展业务,截至2018年12月31日止年度,本集团列支损益表的融资成本约3,313万港元(2017年:无);及

  3. 2017年本集团出售了若干往年持有用作员工宿舍的物业,录得收入约1.54亿港元,2018年本集团出售上年度已签约并于本年交付的余下两个员工宿舍单位,录得收入约852万港元。

业务回顾

重大收购

兹提述本公司日期分别为2018年4月27日及2018年5月18日的公告及通函,本公司的一间全资附属公司向广东粤海控股集团有限公司之两间附属公司收购其持有100%权益的广粤房。广粤房持有及负责发展珠光路项目(现已命名为拾桂府项目)及宝华轩项目。最终股权代价约人民币11.73亿元(相等于约13.91亿港元)。该项收购已于2018年7月11日交割。自交割日起,广粤房已成为本公司之间接全资附属公司及本公司通过广粤房已持有拾桂府项目及宝华轩项目。

由于本集团已支付广粤房的收购代价参考了其持有物业项目当时的市场价值(但以折让价收购),广粤房持有物业的账面值(及未来销售成本)包括发展成本及收购交割日的公允值增值。

 

粤海城项目(为本集团作为推广布心项目的宣传名称)

本集团持有位于中国深圳市罗湖区粤海城项目100%权益,该项目的土地总面积约66,526平方米,计入容积率总楼面面积约432,051平方米,另可在地下开发30,000平方米的商业用房,是一个以珠宝为主题的多元商业综合体。该项目临近城市高速公路和地铁站,邻近围岭山公园,周边1.5公里范围内有多个市政公园,交通便利,景观资源优越。

按本集团目前的发展计划,项目将分为两期开发,首期发展西北部土地,主要由商务公寓、办公、商业物业等产品组成,除地下停车位外,在西北部土地兴建的物业于竣工后拟作出售用途;第二期发展北部及南部土地,计划在该两块土地分别兴建(其中包括)高度约180米和300米的写字楼,以及一个横跨南北部土地超过10万平方米的购物中心。根据目前计划,预计北部土地及南部土地物业将分别于2022年下半年及2023年竣工备案。

于2018年12月,本集团优化了北部及南部土地商业部分之布局,并以总代价约人民币4.70亿元(相等于约5.35亿港元)将北部土地地下商业区之总楼面面积由9,000平方米增加至21,000平方米。董事会认为把地下商业区的总楼面面积增加,更有利于粤海城项目整体商业的打造及未来的发展,对本集团更有利。同时,作为粤海城项目整体规划的一部份,由于南部土地主要以地标塔楼为主,不适合作大面积商业用途,故此南部土地的地下商业区的总楼面面积由21,000平方米减至9,000平方米。有关详情请参阅本公司日期为2018年12月21日的公告。

于本回顾年度内,粤海城项目首期兴建中的物业已全部结构封顶;项目第二期亦已完成南部土地全部旧建筑物的拆卸,南部及北部土地已开始基坑支护施工及土石方开挖。在项目物业销售方面,项目首期物业于2018年12月获政府批出预售许可后已开始预售,截至2018年12月31日止年度,已获认购的总楼面面樍合共约有2,857平方米。

在粤海城项目招商方面,本集团与国家级要素市场上海钻石交易所签订了深化战略合作协议,将就钻石的展示、保税交易、创新设计、配套服务以及国际行业文化交流等方面展开密切合作,联手打造上海钻石交易所在华南地区的会员单位服务新平台。本集团亦借助母公司在发展广州天河城商业的成功经验,邀请天河城商业管理团队为粤海城项目商业部份设计、未来招商、营运管理等各方面提供咨询服务。

此外,围绕项目珠宝产业主题的需求,本集团亦与多家产业资源平台签订了战略合作框架协议,并亦启动了项目中保险库的规划工作。通过与项目相关产业资源的广泛接洽、合作交流,持续优化项目产品组合,突显项目竞争优势。

为向客户提供优质的物业管理服务,本集团已于本回顾年度成立了一间全资拥有的物业管理公司,负责提供粤海城项目物业管理服务。

于2018年12月31日,粤海城项目累计发展成本及直接费用约38.27亿港元(2017年12月31日:30.38亿港元),于本回顾年度内增加净额约7.89亿港元。于2018年12月31日,其中约有20.90亿港元、16.89亿港元及0.48亿港元分别列于流动资产项下「发展中物业」、非流动资产项下「投资物业」及「物业、机器及设备」。

拾桂府项目及宝华轩项目

本集团于2018年7月完成收购广粤房100%权益,广粤房分别持有拾桂府项目及宝华轩项目。拾桂府项目位于中国广州市越秀区,该项目的总楼面面积约119,267平方米,拾桂府项目包括住宅单位、商业物业及车位,全部住宅及部份车位作出售用途,余下物业将作出租用途。宝华轩项目包括住宅单位及车位,全部作出售用途。

拾桂府项目住宅于2018年11月起销售,在较为不利的调控政策环境下,本集团积极应对,及时检讨并优化项目销售方案,加大营销力度,截至2018年12月31日止年度,拾桂府项目住宅单位已签约总楼面面积约4,409平方米,其中已交付客户总楼面面积约2,943平方米(其中约1,139平方米按议定价格售予该地段原物业业主),占住宅单位总楼面面积约4.5%。拾桂府项目商业物业经过前期招商筹划、试营业筹备等准备工作,现已开始进入全面招商阶段,并已与个别客户签订租赁意向书。

宝华轩项目于本公司收购完成前已进行销售,自交割日起计,截至2018年12月31日止年度宝华轩项目已交付住宅单位总楼面面积合共约680平方米。于2018年12月31日,宝华轩项目住宅单位累计已交付总楼面面积占住宅单位总楼面面积约86.3%。

物业项目

用途

总楼面面积约数
(平方米)

已签约总楼面面积约数
(平方米)

已交付总楼面面积约数
(平方米)

本集团所占权益

     

本年*

累计

本年*

累计

 

拾桂府

住宅

65,636 4,409 4,409 2,943 2,943 100%

宝华轩

住宅

3,884 381 3,582 680 3,354 100%


*注:自交割日起至2018年12月31日

 

如英居项目

本集团持有位于中国广州市番禺区如英居项目的80%权益,该项目的总楼面面积约126,182平方米,如英居项目包括住宅及车位,全部作出售用途。截至2018年12月31日止年度,如英居项目已签约住宅单位总楼面面积约2,739平方米(2017年:140平方米),于2018年12月31日,累计已签约住宅单位总楼面面积占所有住宅单位总楼面面积约94.3%。截至2018年12月31日止年度,如英居项目已交付予客户的住宅单位的总楼面面积约415平方米(2017年:899平方米);已交付予客户的车位总楼面面积约3,573平方米(2017年:无)。于2018年12月31日,如英居项目住宅单位及车位累计已出售总楼面面积分别占住宅单位及车位总楼面面积约91.9%及44.4%。

物业项目

用途

总楼面面积约数
(平方米)

已签约总楼面面积约数
(平方米)

已交付总楼面面积约数
(平方米)

本集团所占权益

     

本年

累计

本年

累计

 

如英居

住宅

94,617 2,739 89,267 415 86,943 80%

如英居

车位

8,052 3,646 3,646 3,573 3,573 80%

 

本集团于2015年4月收购了如英居项目的权益,由于已支付该项目的收购代价参考了如英居项目当时的市场价值(但以折让价收购),如英居物业的账面值(及未来销售成本)已包括发展成本及收购交割日的公允值增值。

财务回顾

主要财务指标

主要财务指标主要反映本集团在本回顾年度的归属于本公司持有者溢利、股本回报率及于报告期末的资产净值情况,并提供上年度的数据作为比较。

   

截至12月31日止年度

 
 

2018年

2017年

变化

归属于本公司持有者溢利,千港元

 

224,263

49,287

+355.0%

股本回报率,%

1

5.0%

1.1%

3.9百分点

         
   

2018年12月31日

2017年12月31日

变化

资产净值,亿港元

 

46.60

46.77

-0.4%


注:

  1. 股本回报率 = 归属于本公司持有者溢利÷归属于本公司持有者之平均权益

 

于本回顾年度,本集团归属于本公司持有者溢利按年录得增长,主要因收购广粤房权益录得廉价收购收益约2.97亿港元。归属于本公司持有者溢利及股本回报率两项主要财务指标的表现均较上年度为佳。本集团的业务及大部份资产均以人民币计价,资产净值的变化主要受当年归属于本公司持有者溢利及人民币兑港元的汇率变化所影响,以上两项因素合共使本集团资产净值按年减少约0.4%。

 

其他收入、收益、费用及融资成本

本集团2018年度销售及销售推广费用约2,951万港元(2017年:757万港元),较上年度增加约289.8%,主要因几个物业项目已全部进入预售及销售阶段,相关营销活动增加所致。本集团2018年度管理费用约9,569万港元(2017年:7,973万港元),较上年度增加约20.0%,除因工资及相关费用有所增加外,本回顾年度因收购广粤房录得交易成本约577万港元、承担广粤房自交割日起至2018年底管理费用约518万港元及因营业额增加产生较多的税金及附加征费合共约478万港元(2017年:191万港元)。

于本回顾年度,本集团录得汇兑亏损净额约544万港元(2017年:汇兑收益净额约289万港元)。于本回顾年度,本集团来自银行及经损益账以公允值及按摊销后成本列账金融资产╱可供出售金融资产利息收入及收益合共约3,141万港元(2017年:6,391万港元),较上年度减少约50.9%。2018年度利息收入及收益下降主要因本集团的可用资金减少。

于本回顾年度,因业务发展需要,本集团已借入带息贷款,并录得融资成本约5,154万港元(2017年:无),融资成本其中约1,841万港元已资本化及余下约3,313万港元列支损益表。

 

资本性开支

本集团于2018年度支付的资本性开支约7.00亿港元(2017年:5.42亿港元),资本性开支主要用于粤海城项目之展示中心及在建中投资物业。

 

财务资源及资金流动性

于2018年12月31日,归属于本公司持有者权益约45.4亿港元(2017年:45.2亿港元),较2017年增加约0.4%。按2018年12月31日已发行股份的数目计算,年末每股资产净值约每股2.65港元(2017年:2.64港元),较2017年增加约0.4%。

于2018年12月31日,本集团现金及现金等值项目约为8.36亿港元(2017年:6.03亿港元),按年增加约38.6%,现金及现金等值项目增加主要是本回顾年度收到预售及销售物业款项。于2018年12月31日,本集团并无持有可供出售金融资产(2017年12月31日:约11.61亿港元,为当时透过持有由中国的商业银行发行的保本并于短期内到期的理财产品的剩余资金)。在期满时,该等可供出售金融资产已于2018年6月底前全部用于房地产发展用途。

本集团于2018年12月31日现金及银行结存(包括抵押银行存款、受限制银行存款和现金及现金等值项目)资金分布为人民币占89.2%、美元占10.6%、港元占0.2%。本年度经营业务所得现金流入净额0.83亿港元(2017年:经营业务所得现金流出净额6.08亿港元)。

由于本集团绝大部份在中国大陆的日常业务之交易货币以人民币计价,来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾年度,本集团并无主动对冲此等交易货币。

于2018年12月31日,本集团向若干银行借入贷款合共约25.12亿港元(2017年12月31日:无),负债比率约36.0%(2017年12月31日:无),在2018年融资市场趋紧的不利影响下,本集团能有效控制融资成本,于2018年12月31日,本集团银行贷款的加权平均有效利率为年息5.11%。于2018年12月31日,本集团有可动用银行信贷额度为人民币5亿元(相等于约5.71亿港元)。本集团会因应2019年粤海城项目及其他未来的业务发展情况不时检讨资金需求,并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金,确保有足够的财务资源支持其业务发展。

于2018年12月31日,本集团分别将若干物业资产39.79亿港元和广粤房全部股本,以及银行存款4,228万港元作抵押之用,目的分别为获得银行贷款及根据若干工程合同的约定执行。除于财务报表附注26列出于2018年12月31日因已售物业楼宇按揭贷款向若干银行提供约3.70亿港元(2017年:7.83亿港元)的担保外,于2018年12月31日没有录得任何其他重大的或然负债。

风险及不确定因素

由于本集团在中国大陆从事房地产发展及投资业务,其主要业务风险及不确定因素源自中国大陆的房地产市场及楼价,因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国大陆房地产市场受多项因素影响,其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。目前本集团持有的物业项目均位于一线城市,且项目涉及不同类型及用途的物业,能有效地分散营运风险。

由于物业项目发展期较长,因此本公司可能需要为该等项目部份发展资金对外融资。据此,融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于2018年12月31日,本集团未偿还带息贷款合共约25.12亿港元。

根据适用的会计准则,本集团若干投资物业以公允值列账,该等投资物业的公允值受于各报告期末日物业所在地的物业市场价格所影响。有关的投资物业以公允值变动列入当期损益表,影响当期盈利。

由于物业发展行业的产品周期较长,本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。为减轻收入及盈利的波动性,本集团持有的拾桂府项目商业物业及正在发展中的粤海城部份物业会作出租用途,未来将为本集团提供稳定的租金收入。

股息政策

本集团目前仍处于业务发展阶段及有意将资金优先用于现有项目及未来业务发展。本集团积极考虑并研究在中国内地一、二线城市,特别是立足于粤港澳大湾区、珠三角、「一核一带一区」的区域内的城市寻找房地产发展及投资项目机遇。本公司的长远目标为提供稳定及可持续回报予本公司股东。

董事会将不时检讨本公司的股息政策。在是否建议派发股息或厘定股息金额时,董事会将考虑本集团之经营性收益、经营性现金流量情况、财务状况、投资及融资需求等因素。

与客户及供应商的关系

本集团非常重视每一位客户的利益,并定期培训销售人员,为客户提供充足的产品资料并耐心解答客户或潜在客户对有关产品的问题,务求增加客户对本公司产品的信心。

本集团涉及房地产业务之物业,主要由不同的供应商及承包商负责设计或兴建。本集团之重大项目在公开、公平、公正的招标程序下进行,以拣选合适的供应商,并建立了供应商资源库与品牌库,通过考核及评价管理供应商。此外,本集团非常重视廉洁建设,并定期与供应商会面,将信息向其推广。

环保政策及表现

本集团严格遵守中国内地及香港政府制定的法规,包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治的内部管理融合了各利益相关方的意见,同时获得公司各层级及部门的支持,尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策,及时回应了利益相关方的期望。

为持续改善本集团在环境、社会及管治的政策,本集团主动与利益相关方进行沟通,从多个渠道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议,并通过独立第三方专业机构的协助,以面对面方式沟通、电话访谈、问卷调查、实地走访等多种形式,从多角度与各利益相关方进行全面沟通,协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题,使集团能预视运营环境的变化,以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。

本集团身处房地产行业,严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规是非常重要。未能遵守相关环保法例及法规,将可能导致审批部门拒绝有关建筑项目的申请。本集团确保各项目的施工现场已严格遵守相关环保法例及法规运行,包括但不限于环境保护、污水处理、噪音管制等方面的要求,并已把本集团对于环境保护的重视清晰传递予发展项目的总承办商,为环境保护不遗余力作出贡献。

本公司目前仍在编制截至2018年12月31日止年度之环境、社会及管治报告。本年报所载资料仅以本公司的环境、社会及管治政策、表现及内部管理资料为主要参考。于本年报日期,本集团截至2018年12月31日止年度之环境、社会及管治资料尚未最终确定,并可能会作出必要的调整。该项资料(其可能与本年报所载资料存在差异)预期将不迟于2019年7月或以前刊发。

人力资源

本集团于2018年12月31日聘用261名(2017年:225名)雇员。2018年度雇员薪酬及公积金供款(不包括董事薪酬)总额合共8,297万港元(2017年:6,912万港元)。

本集团提供各样基本福利予员工,而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本年度本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。

更换独立核数师

自本公司于1997年注册成立并在香港联合交易所有限公司上市后,安永会计师事务所一直担任本公司的独立核数师。为推行良好企业管治,本公司应于适当期间后考虑轮换独立核数师。因此,安永会计师事务所自本公司2018年6月7日股东周年大会结束后退任本公司核数师。本公司已接获安永会计师事务所日期为2018年3月27日的确认函,确定彼并无与其退任有关的事宜须提呈本公司股东或债权人垂注。董事会已确认,并无有关建议更换核数师的事宜须提呈本公司股东垂注。董事会谨对安永会计师事务所于过往年度为本公司所提供服务表示衷心谢意。

经本公司审核委员会推荐建议,董事会决议建议在安永会计师事务所退任后,委任罗兵咸永道会计师事务所为本公司新任独立核数师,该委任自本公司2018年6月7日股东周年大会结束后生效,任期直至本公司下届股东周年大会结束为止。