2019年首6个月

于本回顾期内,粤海置地控股有限公司(「本公司」)及其附属公司(统称「本集团」)从事房地产发展及投资业务。目前,本集团主要在深圳市持有粤海城项目及若干投资物业,在广州市番禺区持有如英居项目、在越秀区持有拾桂府项目及在荔湾区持有宝华轩项目。

根据中华人民共和国(「中国」)国家统计局的资料,2019年上半年国内生产总值初步统计数据,与上年同期比较,增幅约6.3%,国内居民人均名义可支配收入较上年同期增长约8.8%。根据2019年6月份70个大中城市新建商品住宅价格指数,与2018年6月份比较,广州市新建住宅价格指数增幅约10.5%,深圳市新建住宅价格指数增幅约1.3% 。

今年上半年,面对错综复杂的内外部环境,管理层坚持稳中求进工作总基调,按照「保质、保量、保工期」的要求扎实推进粤海城项目建设任务。对标房地产行业标杆着力提升能力建设,积极协同内外资源,挖掘粤港澳大湾区(「大湾区」)和「一核一带一区」(推动珠三角核心区优化发展;把粤东和粤西与珠三角城市串珠成链形成沿海经济带;把粤北山区建设成为生态发展区)核心城市发展机遇。利用好香港、内地两个资本市场,做好资金短期、中期和长期谋划,保障本集团业务良性发展。

业绩

于本回顾期内,本集团综合收入约4.64亿港元(2018年6月30日止六个月:1,042万港元),较上年同期增加约43.5倍。收入增加主要因来自销售持有待售物业的总楼面面积(「总楼面面积」)增加。于本回顾期内,本集团录得归属于本公司持有者亏损约3,389万港元(2018年6月30日止六个月:溢利6,240万港元)。

除上述销售持有待售物业总楼面面积增加外,与上年同期比较,影响本集团于本回顾期业绩的主要因素包括:

  1. 本集团于2017年因出售若干物业计提了土地增值税。于2018年上半年,经与当地税务部门办理清缴该税项后,回拨了于2017年多计提的土地增值税约7,717万港元。于2019年上半年无就该物业项目录得任何土地增值税回拨;

  2. 因业务发展动用了本集团的资金,来自银行及经损益账以公允值及按摊销后成本列账的金融资产的利息及其他收入合共较上年同期减少约2,420万港元。自2018年7月起本集团借入了带息贷款以支持其业务发展,因此于2019年上半年录得自该等贷款产生并列支综合损益表的利息支出约4,032万港元(2018年6月30日止六个月:无);

  3. 本集团持有的粤海城项目首期物业及拾桂府项目物业已于2018年第四季分别开始预售及销售。因此,上述项目展开了若干销售及市场推广活动,销售及市场推广费用增加约2,303万港元;及

  4. 本集团于2019年上半年录得汇兑收益净额约1,217万港元(2018年6月30日止六个月:13万港元)。汇兑收益净额增加的主要原因是本公司的一间附属公司结算了若干应付本公司的人民币贷款。

 

本公司董事会(「董事会」)决议不宣派截至2019年6月30日止六个月之中期股息(2018年6月30日止六个月:无)。

业务回顾

粤海城项目

本集团持有位于中国深圳市罗湖区粤海城项目100%权益,该项目的土地总面积约66,526平方米(「平方米」),计入容积率总楼面面积约432,051平方米,另可在地下开发30,000平方米的商业用房,是一个以珠宝为主题的多元商业综合体。该项目临近城市高速公路和地铁站,邻近围岭山公园,周边1.5公里范围内有多个市政公园,交通便利,景观资源优越。

按本集团目前的发展计划,项目将分为两期开发,首期发展西北部土地,主要由商务公寓、办公、商业物业等产品组成,除地下停车位外,在西北部土地兴建的物业于竣工后拟作出售用途;第二期发展北部及南部土地,计划在该两块土地分别兴建(其中包括)高度约180米和300米的写字楼,以及一个横跨北部及南部土地总楼面面积超过10万平方米的购物中心。

于本回顾期内,本集团加快推进粤海城项目开发建设,项目首期兴建中的物业已全部结构封顶,正按计划推进机电安装、幕墙施工、公共部份装修、市政道路等专业工程施工;项目第二期北部及南部土地正在展开基坑支护施工及土石方开挖。粤海城项目首期物业已于2018年12月取得预售许可证及开始预销。于本回顾期内,本集团成功举办粤海城项目发布会,广泛邀请行业、产业等目标客户参加,进一步向市场推广粤海城项目,树立良好品牌形象。

在粤海城项目招商方面,本集团与国家级要素市场上海钻石交易所签订了深化战略合作协议,将就钻石的展示、保税交易、创新设计、配套服务以及国际行业文化交流等方面展开密切合作,联手打造上海钻石交易所在华南地区的会员单位服务新平台。同时,完成购物中心商业定位,与超市、影院等主力店进行洽谈,夯实主力店招商基础。本集团亦借助母公司在发展广州天河城商业的成功经验,邀请天河城商业管理团队为粤海城项目商业部份设计、未来招商、营运管理等各方面提供咨询服务。

此外,围绕项目珠宝产业主题的需求,本集团持续完善客户资料库,继续积极扩大潜在客户数量,亦与多家产业资源平台签订了战略合作框架协议,并启动了项目保险箱库房的规划工作,开展引入写字楼新型业态的策划、研究工作及与有关运营单位沟通。通过与项目相关产业资源的广泛接洽、合作交流,持续优化项目产品组合,突显项目竞争优势。

地段

用途

总地盘面积约数
(平方米)

总楼面面积约数
(平方米)

本回顾期已签约总楼面面积约数
(平方米)

本集团所占
权益

项目进度

预计峻工备案日期

西北部土地

商务公寓╱商业

16,680

116,000

4,991

100%

已封顶,正进行装修等工程施工

2020年

北部土地

商业╱写字楼╱商场

33,802

146,551

不适用

100%

已展开基坑支护施工及土石方开挖

2022年下半年

南部土地

写字楼╱商场

16,044

199,500

不适用

100%

已展开基坑支护施工及土石方开挖

2023年


*注:包括(1)地下商业总楼面面积30,000平方米;及(2)公用面积。

于2019年6月30日,粤海城项目累计发展成本及直接费用约40.89亿港元(2018年12月31日:38.27亿港元),于本回顾期内增加净额约2.62亿港元。

拾桂府项目及宝华轩项目

本集团于2018年7月完成收购广东粤海房地产开发有限公司(「广粤房」)100%权益,广粤房持有拾桂府项目及宝华轩项目。拾桂府项目总楼面面积约119,267平方米,包括住宅单位、商业物业及车位,全部住宅及部份车位作出售用途,余下物业作出租用途。宝华轩项目包括住宅单位及车位,全部作出售用途。

拾桂府项目商业物业已启动全面招商,本集团有效结合项目所处的区位特点,紧紧围绕「以教育业态为主的高端社区配套」的核心定位,引入特色主力商户及品牌商户。于2019年6月30日,拾桂府项目商业裙楼的已签订租约的总楼面面积合共约2,910平方米。目前,本集团按计划推进各项招商运营、试业筹备、商铺交付工作。

物业项目

用途

总楼面面积约数
(平方米)

已签约总楼面面积约数
(平方米)

已交付总楼面面积约数
(平方米)

本集团所占权益

     

本回顾期

累计

本回顾期

累计

 

拾桂府

住宅

65,636 6,198 10,607 4,440 7,383 100%

宝华轩

住宅

3,884 3,582 102 3,456 100%

 

本集团于2018年7月收购了拾桂府项目及宝华轩项目的权益。由于已支付该等项目的收购代价分别参考了该等项目当时的市场价值(但以折让价收购)厘定,拾桂府及宝华轩物业的账面值(及未来销售成本)已包括其发展成本及收购交割日的公允值增值。

如英居项目

本集团持有位于中国广州市番禺区如英居项目的80%权益,该项目的总楼面面积约126,182平方米,如英居项目包括住宅单位及车位可供出售。

物业项目

用途

总楼面面积约数
(平方米)

已签约总楼面面积约数
(平方米)

已交付总楼面面积约数
(平方米)

本集团所占权益

     

本回顾期

累计

本回顾期

累计

 

如英居

住宅

94,617 2,083 91,350 2,816 89,759 80%

如英居

车位

8,052 224 3,870 207 3,780 80%

 

本集团于2015年4月收购了如英居项目的权益。由于已支付该项目的收购代价参考了如英居项目当时的市场价值(但以折让价收购)厘定,如英居物业的账面值(及未来销售成本)已包括其发展成本及收购交割日的公允值增值。

财务回顾

主要财务指标

   

6月30日止六个月

 

2019年

2018年

变化

归属于本公司持有者(亏损)/溢利,千港元

 

(33,891)

62,404

不适用

股本回报率,%

1

(0.75%)

1.38%

不适用

   

2019年
6月30日

2018年
12月31日

变化

资产净值,亿港元

 

46.01

46.60

-1.3%


注:

1. 股本回报率=归属于本公司持有者(亏算)/溢利÷归属于本公司持有者之平均权益

于2019年上半年,本集团录得归属于本公司持有者亏损,主要因来自物业销售产生的毛利未能覆盖各项费用,具体情况请参阅本管理层之讨论及分析中的「业绩」一节。

经营收益、费用及融资成本

于本回顾期内,本集团录得来自银行及经损益账以公允值及按摊销后成本列账的金融资产利息收入及收益合共约470万港元(2018年6月30日止六个月:2,890万港元),较上年同期减少约83.7% ,利息收入及收益减少主要因本集团的可用资金减少。

于2019年上半年,本集团录得销售及市场推广费用约3,079万港元(2018年6月30日止六个月:777万港元),较上年同期增加约296.3%,销售及市场推广费用增加的主要原因是粤海城项目及拾桂府项目展开了若干销售及市场推广活动。本集团2019年上半年管理费用约5,018万港元(2018年6月30日止六个月:4,094万港元),较上年同期增加约22.6%,主要原因是承担2018年7月收购的广粤房的管理费用及因营业额增加产生较多的税金及附加征费。

于本回顾期内,本集团借入贷款用于业务发展,并录得来自带息贷款的融资成本约6,540万港元,融资成本其中约2,508万港元已资本化及余下约4,032万港元列支损益表。于上年同期,本集团无借入任何银行贷款,并无录得融资成本。

资本性开支

于2019年上半年,本集团支付的资本性开支约6,510万港元(2018年6月30日止六个月:5,516万港元),较上年同期增加约18.0%,本期资本性开支主要用于兴建粤海城项目投资物业。

财务资源及资金流动性

于2019年6月30日,归属于本公司持有者之权益约44.7亿港元(2018年12月31日:45.4亿港元),较 2018年底减少约1.5% 。按2019年6月30日已发行股份的数目计算,本期末归属于本公司持有者之每股资产净值约2.61港元(2018年12月31日:每股2.65港元),较2018年底减少约1.5%。

于2019年6月30日,本集团现金及现金等值项目合共约7.73亿港元(2018年12月31日:8.36亿港元),较上年底减少约7.5%。现金及现金等值项目减少主要由于本回顾期内本集团偿还了若干银行贷款。

本集团于2019年6月30日现金及银行结存(包括抵押银行存款、受限制银行存款和现金及现金等值项目)资金分布为人民币约占90.9%、美元约占8.9%及港元约占0.2%。2019年上半年经营业务现金流入净额约2.06亿港元(2018年6月30日止六个月:经营业务现金流出净额4,803万港元)。

由于本集团大部份在中国大陆的日常业务之交易货币以人民币计价,来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾期内,本集团并无主动对冲此等交易货币。

于2019年6月30日,本集团向若干银行及本公司一间同系附属公司借入贷款合共约23.02亿港元(2018年12月31日:25.12亿港元),负债比率1 约33.2%(2018年12月31日:36.0%)。于2019年6月30日,本集团带息负债的加权平均有效利率约为年息5.12%(2018年12月31日:5.11%)。于2019年6月30日,本集团未动用银行及其他贷款授信额度合共为人民币7.50亿元(相等于约8.53亿港元)。本集团会因应粤海城项目及其他未来的业务发展情况不时检讨资金需求,并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金,确保有足够的财务资源支持其业务发展。

1 负债比率=(带息负债–现金及现金等值项目)÷资产净值

资产抵押及或然负债

于2019年6月30日,本集团将若干物业资产约31.19亿港元和广粤房全部股本抵押以获得若干银行贷款;以及银行存款4,211万港元作为若干工程合同出具银行保函的抵押品。此外,于2019年6月30日,本集团因已售物业楼宇按揭贷款向若干银行提供约5.15亿港元(2018年12月31日:3.70亿港元)的担保(详情请参阅2019年中期报告之中期财务资料附注16)。除上述者外,本集团于2019年6月30日并无录得任何其他重大或然负债。

风险及不确定因素

由于本集团在中国大陆从事房地产发展及投资业务,其主要业务风险及不确定因素源自中国大陆的房地产市场及楼价,因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国大陆房地产市场受多项因素影响,其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。虽然中美贸易摩擦增加了外部不确定性,使国内外形势更加复杂化,但是上半年中国国民经济实现了6.3%的增长速度,保持了总体平稳、稳中有进的发展态势,中美贸易摩擦对中国影响仍然可控。在房地产行业「房住不炒」的定位和「稳预期、控风险」的政策基调下,房地产市场整体呈现平稳回落态势。目前本集团持有的物业项目均位于一线城市,且项目涉及不同类型及用途的物业,能有效地分散营运风险。

由于物业项目发展期较长,因此本公司可能需要为该等项目部份发展资金对外融资。据此,融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于2019年6月30日,本集团未偿还带息贷款合共约23.02亿港元。

根据适用的会计准则,本集团若干投资物业以公允值列账,该等投资物业的公允值受于各报告期末物业所在地的物业市场价格所影响。有关的投资物业以公允值变动列入当期损益表,影响当期盈利。

由于物业发展行业的产品周期较长,本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。为减轻收入及盈利的波动性,本集团持有的拾桂府项目商业物业及正在发展中的粤海城项目部份物业会作出租用途,未来将为本集团提供稳定的租金收入。

环境、社会及管治政策和表现

本集团严格遵守中国内地及香港政府制定的法例及法规,包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治的内部管理融合了各利益相关方的意见,同时获得公司各层级及部门的支持,尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策,及时回应了利益相关方的期望。

为持续改善本集团在环境、社会及管治的政策,本集团主动与利益相关方进行沟通,从多个渠道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议,通过与各利益相关方积极沟通,结合管理层对自身发展的展望,并在独立第三方专业顾问的协助下,以面对面方式沟通、电话访谈、问卷调查、实地走访等多种形式,协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题,使集团能预视运营环境的变化,以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。

本集团身处房地产行业,严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规是非常重要。未能遵守相关环保法例及法规,将可能导致审批部门拒绝有关建筑项目的申请。本集团承诺新建建筑必须符合国家及地方政府有关环保及节能的要求,亦会积极与发展项目的总承办商携手,为环境保护不遗余力作出贡献。

本公司编制并于2019年6月发布了2018年环境、社会及管治报告。该报告概述了本集团于2018年在企业社会责任方面的努力和成果,内容涵盖了企业管治、环境保护、关爱员工、质量管理、关怀社会及其他多个方面。为加强环境、社会及管治方面的工作,本集团现正检讨优化环境、社会及管治的管理架构,提升环境、社会及管治的质素。

人力资源

于2019年6月30日,本集团合共雇用253名(2018年12月31日:261名)雇员。本集团提供各样基本福利予员工,而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本回顾期内本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。