Guangdong Land Holdings Limited

业绩

本集团2019年度综合收入约18.37亿港元（2018年：3.12亿港元），较上年度增加约487.9%。收入增加主要因来自销售持有待售物业的总楼面面积增加，有关本集团2019年物业销售详情请参阅本文「业务回顾」一节。于本回顾年度，本集团录得归属于本公司持有者溢利约3.41亿港元（2018年：2.24亿港元），较上年度增加约52.1%。

除物业销售录得增长外，与2018年比较，影响本集团截至2019年12月31日止年度业绩的主要因素其中包括：

1. 本集团旗下粤海城项目北部土地上兴建的商业物业预期作出租用途，该商业物业于2018年底以成本列账。于本回顾年度，该商业物业首次以公允值列账，并录得公允值增值收益净额约4.54亿港元。该公允值收益列入本年度损益表；


2. 因业务发展动用了本集团的资金，来自银行及经损益账以公允值及按摊销后成本列账的金融资产的利息及其他收入合共较上年同期减少约2,025万港元。自2018年7月起本集团持续借入了带息贷款以支持其业务发展，主要导致2019年列支综合损益表的融资成本约7,628万港元（2018年：3,313万港元），较上年同期增加约4,315万港元；及


3. 本集团持有的粤海城项目首期物业及拾桂府项目物业已于2018年第四季分别开始预售及销售。因此，上述项目展开了若干销售及市场推广活动，主要导致销售及市场推广费用增加约5,653万港元。

此外，2018年的业绩内包含了以下三项一次性项目，该等项目于2019年未有出现：

1. 于2018年7月，本集团完成向其同系附属公司收购广东粤海房地产开发有限公司（「广粤房」）100%权益。收购代价基于广粤房于上述交易交割日的资产及负债当时的市场价值（以折让价）厘订。由于收购代价较收购的净资产公允值少，因此产生了廉价收购收益约2.97亿港元并列入综合损益表；


2. 本集团于2017年因出售若干物业计提了土地增值税。截至2018年12月31日止年度，经与当地税务部门办理清缴该税项后，回拨了于2017年多计提的土地增值税约7,717万港元；及


3. 2018年本公司一间附属公司收取了本公司另一间附属公司的拆迁补偿款项收入。因此，该第一间提及的附属公司因此承担了经调整相关递延税项后的所得税支出净额约1.06亿港元。

业务回顾

重大收购－竞得江门市地块的土地使用权

于2019年9月29日，本集团透过公开挂牌竞买程序成功竞得位于中国江门市蓬江区的国有建设用地的土地使用权，土地使用权竞得的现金代价约人民币9.19亿元（相等于约10.19亿港元）。该地块占地面积约59,705平方米，计入容积率总楼面面积上限约164,216平方米，预计用作住宅及商业用途，拟建物业类型包括住宅、商业、车位等，均将全部作出售用途。

江门市定位为大湾区的西翼门户枢纽，目前乃处于价值洼地。随着东西两岸交通条件的改善，未来发展前景可期。该项目所在区域规划定位高，市场前景好，区位优越，具有稀缺景观资源和良好生活配套，具备打造区域标杆项目的条件，是本集团首进江门市场的良好项目标的。该项目毗邻江门市地王，地价具有成本优势，当前江门土地市场处于短暂调整期，是本集团收购上述地块的良好时机。该项目对本集团未来的持续发展将产生积极的影响，也符合本集团及本公司股东的整体利益。

本集团一直积极考虑并研究在大湾区及中国内地一、二线城市发展新项目，收购上述的地块符合本集团核心业务及发展方向，本集团已成立一间全资附属公司发展陈垣路项目，并将投入适当资源加快推进该地块的开发建设。

粤海城项目

本集团持有位于中国深圳市罗湖区粤海城项目100%权益，该项目是一个以珠宝为主题的多元商业综合体。该项目的土地总面积约66,526平方米，计入容积率总楼面面积约432,051平方米，另可在地下开发30,000平方米的商业用房。该项目临近城市高速公路和地铁站，邻近围岭山公园，周边1.5公里范围内有多个市政公园，交通便利，景观资源优越。

按本集团目前的发展计划，项目将分为两期开发，首期发展西北部土地，主要由商务公寓、办公、商业物业等产品组成，除地下停车位外，在西北部土地兴建的物业于竣工后拟作出售用途；第二期发展北部及南部土地，计划在该两块土地分别兴建（其中包括）高度约180米及300米的写字楼，以及一个横跨南北部土地超过10万平方米的购物中心。根据目前计划，预计北部土地及南部土地物业将分别于2022年下半年及2023年竣工备案。

于本回顾年度，粤海城项目首期兴建中的物业各专业工程已进入收尾阶段，同时提前做好了后续各项验收工作的准备；该项目第二期北部土地已完成基坑支护及土石方施工并通过竣工验收，南部土地已完成基坑支护桩、锚索、内支撑等支护结构施工，桩基础全部完成。北部土地及南部土地主体工程施工许可证分别于2019年12月份及2020年1月份取得，第二期发展的建设工程将全面展开。在项目物业销售方面，项目首期物业已于2018年12月开始预售，截至2019年12月31日止年度，已签约总楼面面樍合共约有15,660平方米。

在粤海城项目招商方面，本集团与深圳市罗湖区政府及上海钻石交易所（「钻交所」）达成了共同建设钻交所延伸服务平台的共识，并计划在钻交所延伸服务平台的基础上，推动钻交所的创新业务在粤海城落地。罗湖区政府将积极参与该平台的建设并给予相应的政策扶持。本集团亦借助母公司在发展广州天河城商业的成功经验，邀请天河城商业管理团队为粤海城项目商业部份设计、定位策划与品牌招商，并已与若干主力店商家签署入驻意向书，致力打造具有竞争力的差异化产品。

此外，围绕项目珠宝产业主题的需求及打造差异化竞争力的需要，本集团确定了保管箱库房的品牌合作方及设计建设运营顾问单位，并与多家产业资源平台签订了战略合作框架协定，合作内容包括入驻意向及利用其资源协助粤海城项目招商，通过与项目相关产业的广泛交流，持续优化项目产品组合，突显项目竞争优势。

为向客户提供优质的物业管理服务，本集团全资拥有的粤海悦生活物业管理有限公司（「物业管理公司」）为粤海城项目包括项目行销展示中心、以及本集团旗下部分物业提供物业管理服务。物业管理公司已前期介入粤海城项目首期的接管验收工作，完成了物业管理资讯化工作的前期准备，对标行业标杆，不断提升物业管理水准。

*注：包括(1)地下商业总楼面面积30,000平方米；(2)公用面积。

于2019年12月31日，粤海城项目累计发展成本及直接费用约44.90亿港元（2018年12月31日：38.27亿港元），于本回顾年度内增加净额约6.63亿港元。于2019年12月31日，其中约25.77亿港元、18.65亿港元及0.48亿港元分别列于流动资产项下「发展中物业」、非流动资产项下「投资物业」及「物业、机器及设备」。

拾桂府项目及宝华轩项目

本集团于2018年7月完成收购广粤房100%权益，广粤房分别持有拾桂府项目及宝华轩项目。拾桂府项目位于中国广州市越秀区，该项目的总楼面面积约119,267平方米，拾桂府项目包括住宅单位、商业物业及车位，全部住宅及部份车位作出售用途，余下物业将作出租用途。宝华轩项目包括住宅单位及车位，全部作出售用途。

拾桂府项目住宅于2018年11月起销售，在较为不利的调控政策环境下，本集团积极应对，及时检讨并优化项目销售方案，加大营销力度，截至2019年12月31日止年度，已交付客户总楼面面积约19,775平方米（其中约841平方米按议定价格售予该地段原物业业主），占全部住宅单位总楼面面积约30.1%。拾桂府项目商业物业经过前期招商筹划、试业筹备等准备工作，进入全面招商阶段，于2019年底的出租率约80%。

宝华轩项目于本公司收购完成前已进行销售，自交割日起计，截至2019年12月31日止年度宝华轩项目已交付住宅单位总楼面面积合共约204平方米。于2019年12月31日，宝华轩项目住宅单位累计已交付总楼面面积占全部住宅单位总楼面面积约91.6%。

本集团于2018年7月收购了拾桂府项目及宝华轩项目的权益。由于已支付该等项目的收购代价分别参考了该等项目当时的市场价值（但以折让价收购）厘定，拾桂府及宝华轩物业的账面值（及未来销售成本）已包括其发展成本及收购交割日的公允值增值。

如英居项目

本集团持有位于中国广州市番禺区如英居项目的80%权益，该项目的总楼面面积约126,182平方米，如英居项目包括住宅及车位可供出售。

截至2019年12月31日止年度，如英居项目已交付予客户的住宅单位的总楼面面积约5,156平方米（2018年：415平方米），较上年同期增加约11.4倍。于2019年12月31日，如英居项目住宅单位及车位累计已交付总楼面面积分别占全部住宅单位及车位总楼面面积约97.3%及47.7%。

本集团于2015年4月收购了如英居项目的权益。由于已支付该项目的收购代价参考了如英居项目当时的市场价值（但以折让价收购）厘定，如英居物业的账面值（及未来销售成本）已包括发展成本及收购交割日的公允值增值。

陈垣路项目

本集团于2019年9月收购陈垣路项目土地使用权100%权益，该地块占地面积约59,705平方米，计容总楼面面积上限约164,216平方米，拟建物业类型包括住宅、商业、车位等，均将全部作出售用途。

截至2019年12月31日止年度，江门项目已完成土地移交，积极开展地质勘查工程、项目开发报建、定位策划、规划设计、现场施工前期准备等工作。项目预计开工时间为2020年第二季，并采取分期开发的模式，预计第一期开发物业于2021年或以前达到预售条件。

财务回顾

主要财务指标

注：

1. 股本回报率=归属于本公司持有者溢利÷归属于本公司持有者之平均权益

于本回顾年度，归属于本公司持有者溢利及股本回报率两项主要财务指标的表现均较上年度为佳。以上财务指标的改善主要受惠于物业销售收入增加及投资物业公允值增值。关于影响本年度归属于本公司持有者溢利的分析，请参阅本管理层之讨论及分析中的「业绩」一节。

其他收入、收益、费用及融资成本

本集团2019年度销售及市场推广费用约8,604万港元（2018年：2,951万港元），较上年度增加约191.6%，主要因粤海城项目第一期发展及拾桂府已全部进入预售及销售阶段，相关营销活动增加所致。本集团2019年度管理费用约1.18亿港元（2018年：9,569万港元），较上年度增加约23.3%。本回顾年度管理费用增加主要因工资及相关费用有所增加及因营业额增加产生较多的营业税金及附加征费约1,838万港元（2018年：478万港元）。

于本回顾年度，本集团录得汇兑收益净额约1,070万港元（2018年：汇兑亏损净额约544万港元）。本年度录得汇兑收益净额主要因本公司的一间附属公司结算了若干应付本公司的人民币贷款。

因业务发展需要，本集团已借入带息贷款，主要导致融资成本增加。于本回顾年度，录得融资成本约1.3034亿港元（2018年：5,154万港元），融资成本其中约5,406万港元已资本化及余下约7,628万港元列支损益表。

资本性开支

本集团于2019年度支付的资本性开支约2.15亿港元（2018年：7.00亿港元），资本性开支主要用于粤海城项目在建中投资物业。

财务资源及资金流动性

于2019年12月31日，归属于本公司持有者权益约47.6亿港元（2018年：45.4亿港元），较2018年增加约4.8%。按2019年12月31日已发行股份的数目计算，年末每股资产净值约每股2.78港元（2018年：2.65港元），较2018年增加约4.9%。

于2019年12月31日，本集团现金及现金等值项目约为10.01亿港元（2018年：8.36亿港元），按年增加约19.7%，现金及现金等值项目增加主要是本回顾年度收到预售及销售物业款项及新增银行及其他贷款净额6.47亿港元。

本集团于2019年12月31日现金及银行结存（包括抵押银行存款、受限制银行存款和现金及现金等值项目）资金分布为人民币占93.6%、美元占5.8%、港元占0.6%。本年度经营业务所得现金流出净额约3.12亿港元（2018年：经营业务所得现金流入净额0.83亿港元）。

由于本集团绝大部份在中国大陆的日常业务之交易货币以人民币计价，来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾年度，本集团并无主动对冲此等交易货币。

于2019年12月31日，本集团向若干银行及一间同系附属公司借入带息贷款合共约31.59亿港元（2018年12月31日：25.12亿港元），负债比率¹约44.7%（2018年12月31日：36.0%）。按有关贷款协议，带息贷款其中约6.81亿港元于一年内偿还；约6.81亿港元于一至两年内偿还；其余17.97亿港元于二至五年内偿还。在2019年融资市场趋紧的不利影响下，本集团能有效控制融资成本，于2019年12月31日，本集团银行及其他贷款的加权平均有效利率为年利率4.83%（2018年12月31日：5.11%）。于2019年12月31日，本集团有可动用银行信贷额度为人民币4.50亿元（相等于约5.02亿港元）。本集团会因应粤海城项目及其他未来的业务发展情况不时检讨资金需求，并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金，确保有足够的财务资源支持其业务发展。

¹ 负债比率=（带息负债 + 租赁负债–现金及现金等值项目）÷ 资产净值

于2019年12月31日，本集团分别将若干物业资产21.67亿港元和广粤房全部股本，以及银行存款4,290万港元作抵押之用，目的分别为获得银行贷款及根据若干工程合同的履约保证。除于2019年12月31日因已售物业楼宇按揭贷款向若干银行提供约6.54亿港元（2018年：3.70亿港元）的担保外，于2019年12月31日没有录得任何其他重大的或然负债。

风险及不确定因素

由于本集团在中国大陆从事房地产发展及投资业务，其主要业务风险及不确定因素源自中国大陆的房地产市场及楼价，因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国大陆房地产市场受多项因素影响，其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。目前本集团持有的物业项目均位于一线城市或于大湾区内，且项目涉及不同类型及用途的物业，能有效地分散营运风险。

由于物业项目发展期较长，因此本公司可能需要为该等项目部份发展资金对外融资。据此，融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于2019年12月31日，本集团未偿还带息贷款合共约31.59亿港元。

根据适用的会计准则，本集团若干投资物业以公允值列账，该等投资物业的公允值受限于各报告期末日物业所在地的物业市场价格所影响。有关投资物业的公允值变动列入当期损益表，影响当期盈利。

由于物业发展行业的产品周期较长，本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。为减轻收入及盈利的波动性，本集团持有的拾桂府项目商业物业及正在发展中的粤海城部份物业会作出租用途，未来将为本集团提供稳定的租金收入。

与客户及供应商的关系

本集团非常重视每一位客户的利益，并定期培训销售人员，为客户提供充足的产品资料并耐心解答客户或潜在客户对有关产品的问题，务求增加客户对本公司产品的信心。

本集团涉及房地产业务之物业，主要由不同的供应商及承包商负责设计或兴建。本集团之重大项目在公开、公平、公正的招标程序下进行，以拣选合适的供应商，并建立了供应商资源库与品牌库，通过考核及评价管理供应商。此外，本集团非常重视廉洁建设，并定期与供应商会面，将信息向其推广。

环保政策及表现

本集团严格遵守中国内地及香港政府制定的法规，包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治的内部管理融合了各利益相关方的意见，同时获得公司各层级及部门的支持，尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策，及时回应了利益相关方的期望。

为持续改善本集团在环境、社会及管治的政策，本集团主动与利益相关方进行沟通，从多个渠道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议，通过与各利益相关方积极沟通，结合管理层对自身发展的展望，并在独立第三方专业顾问的协助下，以面对面方式沟通、电话访谈、问卷调查、实地走访等多种形式，从多角度与各利益相关方进行全面沟通，协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题，使集团能预视运营环境的变化，以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。

本集团身处房地产行业，严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规是非常重要。未能遵守相关环保法例及法规，将可能导致审批部门拒绝有关建筑项目的申请。本集团承诺新建建筑必须符合国家及地方政府有关环保及节能的要求，并会积极与发展项目的总承办商携手，为环境保护不遗余力作出贡献。

本公司目前仍在编制截至2019年12月31日止年度之环境、社会及管治报告。本年报所载资料仅以本公司的环境、社会及管治政策、表现及内部管理资料为主要参考。于本年报日期，本集团截至2019年12月31日止年度之环境、社会及管治资料尚未最终确定，并可能会作出必要的调整。该项资料（其可能与2019年年报所载资料存在差异）预期将于2020年5月或以前刊发。

人力资源

本集团于2019年12月31日聘用269名（2018年：261名）雇员。2019年度雇员薪酬及公积金供款（不包括董事薪酬）总额合共1.06亿港元（2018年：8,297万港元）。

本集团提供各样基本福利予员工，而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本回顾年度本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。