2020年首6个月

于本回顾期内,粤海置地控股有限公司(「本公司」)及其附属公司(统称「本集团」)从事房地产发展及投资业务。本集团目前在中华人民共和国(「中国」)深圳市持有粤海城项目及若干投资物业,在广州市番禺区持有如英居项目,在越秀区持有拾桂府项目及在荔湾区持有宝华轩项目,在江门市蓬江区持有陈垣路项目,并于2020年5月29日透过公开挂牌竞买程序成功竞得位于珠海市金湾区的国有建设用地的土地使用权(「珠海金湾项目」)。
 
根据中国国家统计局的资料,2020年上半年国内生产总值初步统计数据,与上年同期比较,总体下降约1.6%,但第二季度的国内生产总值增长则由负转正,较上年第二季度增长3.2%,较第一季度增长11.5%;国内居民人均名义可支配收入较上年同期增长约2.4%。根据2020年6月份70个大中城市新建商品住宅价格指数,与2019年6月份比较,广州市新建住宅价格指数增幅约0.5%,深圳市新建住宅价格指数增幅约5.3%。2020年上半年,地处粤港澳大湾区(「大湾区」)的江门市和珠海市相继放宽了落户限制,有望吸引更多人口流入,鼓励常住人口市民化,刺激置业需求增长,为当地房地产行业发展带来更多增长潜力。
 
今年上半年,2019冠状病毒病疫情(「该疫情」)爆发,冲击全球经济活动。随着中国国内该疫情逐步得到控制和经济社会秩序有序恢复,中国经济实现了先降后升、稳步复苏,为全球经济的复苏增添了动力。面对错综复杂的内外部环境及该疫情影响,本公司管理层坚持稳中求进工作总基调,密切关注该疫情及市况,及时制订应对方案,按照「保质、保量、保工期」的要求扎实推进粤海城等项目建设任务,搭建线上销售系统平台,加大行销力度,减轻该疫情影响。对标房地产行业标杆着力提升能力建设,深入分析市场的成交现状和预期选择主流的城市及片区布局,基于市场的主流需求,挖掘和围绕主力客户核心诉求,优化产品结构;积极协同内外资源,挖掘大湾区和「一核一带一区」(推动珠三角核心区优化发展;把粤东和粤西与珠三角城市串珠成链形成沿海经济带;把粤北山区建设成为生态发展区)核心城市发展机遇。利用好香港及内地两个资本市场,做好资金短期、中期和长期谋划,保障本集团业务良性发展。
 

业绩


于本回顾期内,本集团综合收入约18.98亿港元(2019年6月30日止六个月:4.64亿港元),较上年同期增加约309.0%。收入增加主要因来自销售持有待售物业的总楼面面积(「总楼面面积」)增加。于本回顾期内,本集团录得归属于本公司持有者溢利约17.37亿港元(2019年6月30日止六个月:亏损约3,389万港元)。于本回顾期内,未计入投资物业公允值收益净额及相关递延税项支出前的归属于本公司持有者溢利约3.16亿港元。

影响前述本集团截至2020年6月30日止六个月预期业绩的主要因素包括:

  1. 粤海城项目西北部土地兴建的物业已于2020年6月完成竣工备案并开始交付物业予买家,由于粤海城项目西北部土地兴建的物业利润率较高,导致收入及溢利较2019年同期大幅增加;

  2. 粤海城项目南部土地兴建的物业列为发展中投资物业,其主体工程相关的施工许可证已于2020年1月15日获得。于2020年6月30日,该等发展中投资物业的公允值能可靠地计量,本集团首次采纳公允值模型计量该等发展中投资物业,该等发展中投资物业的公允值变动将列入综合损益表。计及相关递延税项支出后,本期投资物业对本集团的除税后溢利贡献约14.21亿港元(2019年6月30日止六个月:276.5万港元);

  3. 因收入及销售活动增加,销售及市场推广费用较2019年同期增加约4,574万港元;及

  4. 本集团于2019年上半年录得汇兑收益净额约1,217万港元,汇兑收益净额增加的主要原因是本公司的一间附属公司结算了若干应付本公司的人民币贷款。于本回顾期内并无该项结算。


本公司董事会(「董事会」)决议不宣派截至2020年6月30日止六个月之中期股息(2019年6月30日止六个月:无)。

业务回顾


已竣工持有待售物业

物业项目

地区

用途

本集团持有权益

总楼面面积约数
(平方米)

累计已签约总楼面面积
(平方米)

已交付总楼面
面积约数

累计已交付总楼面面积占可供出售总楼面面积比例

           

本回顾期
(平方米)

累计
(平方米)

 

粤海城西北部土地

中国深圳市

商务公寓╱ 商业

100% 114,654 18,623 17,582 17,582 15.3%

拾桂府

中国广州市

住宅

100% 65,636 39,777 9,053 31,771 48.4%

宝华轩

中国广州市

住宅

100% 3,884 3,684 123 3,681 94.8%

如英居

中国广州市

住宅

80% 94,617 94,424 2,230 94,329 99.7%

如英居

中国广州市

车位

80% 8,052 3,858 12 3,858 47.9%


于本回顾期内,本集团物业签约及交付总楼面面积分别合共录得约1.6万平方米(「平方米」)及2.9万平方米。

发展中持有待售物业及投资物业

物业项目

地区

用途

本集团持有权益

总地盘面积约数
(平方米)

总楼面面积约数*
(平方米)

项目进度

预计竣工备案日期

粤海城项目北部土地

中国深圳市

商业╱写字楼╱商场

100% 33,802 146,551 正在进行地下室结构施工 2022年下半年

粤海城项目南部土地

中国深圳市

写字楼╱商场

100% 16,044 199,500 正在进行地下室结构施工 2023年

陈垣路项目

中国江门市

住宅╱商业服务

100% 59,705 164,216 正在进行土方出土及桩基础施工 2022年下半年

珠海金湾项目

中国珠海市

住宅╱商业

100% 66,090 166,692 处于项目前期阶段,正在进行场地围挡及临电施工 2024年


*注:包括(1)粤海城项目地下商业总楼面面积30,000平方米;及(2)各项目公用及移交当地政府面积。

粤海城项目
 
本集团持有位于中国深圳市罗湖区粤海城项目是一个以珠宝为主题的多元商业综合体。该项目临近城市高速公路和地铁站,邻近围岭山公园,周边1.5公里范围内有多个市政公园,交通便利,景观资源优越。
 
于本回顾期内,本集团密切关注该疫情及经济、市场发展情况,在做好该疫情防控工作的同时,及时制订项目销售应对方案,紧抓项目建设工期。粤海城首期项目西北部土地物业已于2020年6月份完成竣工备案,粤海城项目于本回顾期首次交楼及确认收入;该项目第二期的北部土地和南部土地亦按计划施工推进。
 
在项目招商方面,本集团持续与上海钻石交易所(「上钻所」)合作,配合项目推广及活动开展,推动上钻所等产业核心资源落地。于本回顾期内,启动北部土地办公楼宇大宗交易销售工作,为项目正式销售做好铺垫。
 
于2020年6月30日,粤海城项目累计发展成本及直接费用约48.77亿港元(2019年12月31日:44.90亿港元),于本回顾期内增加净额约3.87亿港元。
 
拾桂府项目、宝华轩项目及如英居项目
 
本集团积极应对该疫情的影响,及时检讨并优化拾桂府项目销售方案,加大营销力度,截至2020年6月30日止六个月,已交付客户住宅单位总楼面面积约9,053平方米(2019年6月30日止六个月:4,440平方米),较上年同期增加约103.9%。
 
粤海•得邻商业物业(拾桂府项目商业物业的名称)已进入运营阶段。于本回顾期内,本集团采取积极措施应对该疫情对项目内商户造成的冲击,及时提供租金优惠政策予商户。此外,我们有效结合项目所处的区位特点,紧紧围绕「以教育业态为主的高端社区配套」的核心定位,引入特色主力商户及品牌商户。于2020年6月30日,拾桂府项目商业裙楼的已签订租约的总楼面面积合共约15,334平方米,出租率约83.5%。
 
本集团于往年分别收购了拾桂府项目、宝华轩项目及如英居项目的权益。由于已支付该等项目的收购代价分别参考了该等项目当时的市场价值(但以折让价收购)厘定,该等物业的账面值(及未来销售成本)已包括其发展成本及收购交割日的公允值增值。
 
陈垣路项目
 
于本回顾期内,陈垣路项目已取得建设工程规划许可证及施工许可证,目前正在展开基坑支护施工、基础工程桩施工及土方开挖。该项目将采取分期开发的模式,预计第一期开发物业于2021年或以前达到预售条件,于2022年下半年竣工备案。
 
重大收购 竞得珠海市金湾区航空新城地块的土地使用权
 
于2020年5月29日,本集团透过公开挂牌竞买程序成功竞得珠海市金湾区航空新城地块的土地使用权,代价为人民币22.95亿元(相等于约24.95亿港元)。该地块位于中国珠海市金湾区金辉路西侧、金河东路北侧,占地面积约66,090平方米,计容总楼面面积上限约166,692平方米,规划用途为商业及住宅用地,预期所有物业作出售用途。
 
该地块所属的区域价值潜力较大,项目规划前景较好,区域未来生活、教育配套相对齐全。该项目位置资源优势明显,市场前景可期。该项目对本集团未来的持续发展将产生积极的影响,也符合本集团及本公司股东的整体利益。
 
本集团一直积极考虑并研究在大湾区及中国内地一、二线城市发展新项目,本次收购目标地块符合本集团核心业务及发展方向。本集团已成立一间全资附属公司负责发展该项目,并将投入适当资源推进该地块的开发建设。于本回顾期内,该项目已完成地质初勘及详勘钻孔、西侧工地围挡基础、软基处理方案及南侧基坑支护图纸,并已取得项目公司营业执照。预计于2020年下半年获得施工许可证,于2024年竣工备案。
 

财务回顾


主要财务指标

   

截至6月30日止六个月

 
 

2020年

2019年

变化

归属于本公司持有者溢利╱(亏损)(千港元)

 

1,736,811

(33,891)

不适用

股本回报率(%)

1

31.13%

(0.75%)

不适用

   

2020年
6月30日

2019年
12月31日

变化

资产净值(亿港元)

 

65.01

48.70

+33.5%


注:
1.    股本回报率 = 归属于本公司持有者溢利╱(亏损)÷ 归属于本公司持有者之平均权益

于2020年上半年,本集团录得归属于本公司持有者溢利较上年同期大幅增加主要因粤海城项目西北部土地兴建的物业已于2020年6月完成竣工备案并开始交付物业予买家及录得大额投资物业公允值收益,具体情况请参阅本管理层之讨论及分析中的「业绩」一节。
 
经营收益、费用及融资成本
 
于2020年上半年,本集团录得销售及市场推广费用约7,653万港元(2019年6月30日止六个月:3,079万港元),较上年同期增加约148.6%,销售及市场推广费用增加的主要原因是粤海城项目及拾桂府项目增加了销售及市场推广活动及销售佣金等费用。本集团2020年上半年管理费用约6,234万港元(2019年6月30日止六个月:5,018万港元),较上年同期增加约24.2%,主要原因是因工资及相关费用有所增加及因收入增加导致营业税金及附加征费较上年同期增加约757万港元。

于本回顾期内,本集团借入贷款用于业务发展,并录得融资成本约8,187万港元(2019年6月30日止六个月:
6,572万港元),融资成本其中约5,991万港元已资本化及余下约2,196万港元列支损益表。
 
资本性开支
 
于2020年上半年,本集团支付的资本性开支约1.95亿港元(2019年6月30日止六个月:6,510万港元),较上年同期增加约200%,本期资本性开支主要用于兴建粤海城项目投资物业。
 
财务资源及资金流动性
 
于2020年6月30日,归属于本公司持有者之权益约63.93亿港元(2019年12月31日:47.64亿港元),较2019年底增加约34.2%。按2020年6月30日已发行股份的数目计算,本期末归属于本公司持有者之每股资产净值约3.74港元(2019年12月31日:每股2.78港元),较2019年底增加约34.5%。
 
于2020年6月30日,本集团现金及现金等值项目合共约23.94亿港元(2019年12月31日:10.01亿港元),较上年底增加约139.2%。现金及现金等值项目增加主要由于本回顾期内有较多物业销售回款及新增带息贷款。该等新增带息贷款的主要目的是满足本集团业务发展的资金需求。
 
本集团于2020年6月30日现金及银行结存(包括抵押银行存款、受限制银行存款和现金及现金等值项目)资金分布为人民币约占97.4%、美元约占2.5%及港元约占0.1%。2020年上半年经营业务现金流入净额约2.55亿港元(2019年6月30日止六个月:2.06亿港元)。
 
由于本集团大部份在中国大陆的日常业务之交易货币以人民币计价,来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾期内,本集团并无主动对冲此等交易货币。
 
于2020年6月30日,本集团向若干银行及本公司一间同系附属公司借入贷款合共约44.88亿港元(2019年12月31日:31.59亿港元),负债比率1约32.4%(2019年12月31日:44.7%)。按有关贷款协议,带息贷款其中约6.66亿港元于一年内偿还;约6.68亿港元于一至两年内偿还;其余约31.54亿港元于二至五年内偿还。于2020年6月30日,本集团带息贷款的加权平均有效年利率约为4.66%(2019年12月31日:4.83%)。于2020年6月30日,本集团未动用银行及其他贷款授信额度合共约人民币20亿元(相等于约21.9亿港元)。本集团会因应粤海城项目及其他未来的业务发展情况不时检讨资金需求,并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金,确保有足够的财务资源支持其业务发展。
 
负债比率 =(带息贷款 + 租赁负债 - 现金及现金等值项目)÷ 资产净值
 
资产抵押及或然负债
 
于2020年6月30日,本集团将若干物业资产约45.29亿港元(2019年12月31日:21.67亿港元)和广东粤海房地产开发有限公司全部股本抵押以获得若干银行贷款;以及银行存款约4,207万港元(2019年12月31日:4,290万港元)作为若干工程合同出具银行保函的抵押品。
 
此外,于2020年6月30日,本集团因已售物业楼宇按揭贷款向若干银行提供约6.56亿港元(2019年12月31日:6.54亿港元)的担保(详情请参阅2020年中期报告之中期财务资料附注16)。除上述者外,本集团于2020年6月30日并无录得任何其他重大或然负债。

风险及不确定因素


由于本集团在中国大陆从事房地产发展及投资业务,其主要业务风险及不确定因素源自中国大陆的房地产市场及楼价,因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国大陆房地产市场受多项因素影响,其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。目前本集团持有的物业项目均位于一线城市或于大湾区内,且项目涉及不同类型及用途的物业,能有效地分散营运风险。
 
由于物业项目发展期较长,因此本公司可能需要为该等项目部份发展资金对外融资。据此,融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于2020年6月30日,本集团未偿还带息贷款合共约44.88亿港元。
 
根据适用的会计准则,本集团投资物业以公允值列账,该等投资物业的公允值受限于各报告期末日物业所在地的物业市场价格所影响。有关投资物业的公允值变动列入当期损益表,影响当期业绩。
 
由于物业发展行业的产品周期较长,本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。为减轻收入及盈利的波动性,本集团持有的拾桂府项目商业物业及粤海城的发展中投资物业会作出租用途,未来将为本集团提供稳定的租金收入。

环境、社会及管治政策和表现


本集团严格遵守中国内地及香港政府制定的法规,包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治的内部管理融合了各利益相关方的意见,同时获得本公司各层级员工及部门的支持,尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策,及时回应了利益相关方的期望。
 
为持续改善本集团在环境、社会及管治的政策,本集团主动与利益相关方进行沟通,从多个渠道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议,通过与各利益相关方积极沟通,结合管理层对自身发展的展望,并在独立第三方专业顾问的协助下,以面对面方式沟通、电话访谈、问卷调查、实地走访等多种形式,从多角度与各利益相关方进行全面沟通,协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题,使集团能预视运营环境的变化,以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。
 
本集团身处房地产行业,严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规是非常重要。未能遵守相关环保法例及法规,将可能导致审批部门拒绝有关建筑项目的申请。本集团承诺新建建筑必须符合国家及地方政府有关环保及节能的要求,并会积极与发展项目的总承办商携手,为环境保护不遗余力作出贡献。
 
本公司已编制并于2020年5月发布了2019年环境、社会及管治报告。该报告概述了本集团于2019年在企业社会责任方面的努力和成果,内容涵盖了企业管治、环境保护、关爱员工、质量管理、关怀社会及其他多个方面。为加强环境、社会及管治方面的工作,本集团现正检讨优化环境、社会及管治的管理架构,提升环境、社会及管治的质素。

人力资源


于2020年6月30日,本集团合共雇用364名(2019年12月31日:269名)雇员。本集团提供各样基本福利予员工,而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本回顾期内本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。