2020年

业绩


本集团2020 年度综合收入约40.00 亿港元(2019 年:18.37 亿港元),较上年度增加约117.8%。收入增加主要因来自销售持有待售物业的总楼面面积增加,有关本集团2020 年物业销售详情请参阅本文「业务回顾」一节。本集团于本回顾年度录得归属于本公司持有者溢利约16.82 亿港元(2019 年:3.41 亿港元),较上年度增加约393.1%。于本回顾期内,未计入投资物业公允值收益及相关递延税项支出前的归属于本公司持有者溢利约2.10 亿港元(2019 年:亏损0.91 亿港元)。
 
影响本集团截至2020 年12 月31 日止年度业绩的主要因素其中包括:

  1. 粤海城项目西北部土地兴建的物业已于2020 年6 月完成竣工备案并开始交付物业予买家,2020 年粤海城项目西北部土地交付予各客户的总楼面面积约22,159 平方米;

  2. 粤海城项目南部土地兴建的物业列为发展中投资物业, 其主体工程相关的施工许可证已于2020 年1 月15 日获得。于2020 年6 月30 日,该等发展中投资物业的公允值能可靠地计量,本集团本年度首次采纳公允值模型计量该等发展中投资物业,该等发展中投资物业的公允值变动列入综合损益表。计及相关递延税项支出后,本年度投资物业对本集团的除税后溢利贡献合共约14.72 亿港元(2019 年:4.32 亿港元),投资物业公允值收益主要来自粤海城项目南部土地的发展中投资物业;及

  3. 因收入及销售活动增加,销售及市场推广费用较2019 年同期增加约1.23 亿港元。

业务回顾


2020 年新增项目 – 珠海金湾项目
 
于2020 年5 月29 日,本集团透过公开挂牌竞买程序成功竞得珠海市金湾区航空新城地块的土地使用权,代价为人民币22.95 亿元(相等于约24.95 亿港元)。该地块位于中国珠海市金湾区金辉路西侧、金河东路北侧,占地面积约66,090 平方米,计容总楼面面积上限约166,692 平方米,规划用途为商业及住宅用地,预期所有物业作出售用途。
 
该地块所属的区域价值潜力较大,项目规划前景较好,区域未来生活、教育配套相对齐全。该项目位置资源优势明显,市场前景可期。

于本回顾年度,该项目于2020 年11 月19 日已取得首期物业基坑支护施工许可,并取得部分地块的整体施工许可证,目前处于基坑支护及地下结构施工阶段,预期项目整体于2024 年竣工备案。
 
2020 年新增项目 – 佛山拾桂府项目
 
于2020 年11 月27 日,本集团透过公开挂牌竞买程序成功竞得位于佛山市禅城区湾华地块的土地使用权,代价约人民币27.07 亿元(相等于约31.91 亿港元)。该地块位于中国佛山市禅城区文华路西侧、黎明二路南侧,占地面积约为43,284 平方米,计容总楼面面积上限约151,493 平方米。该地块性质为国有出让建设用地,规划用途为住宅相容商业用地。此外,该地块中须无偿配建4,860 平方米作为幼儿园,建成后移交给佛山市禅城区政府。
 
该地块座落的片区定位为佛山市宜居宜业宜创新的现代化高品质强中心区域。该项目临近佛山地铁2 号线和3 号线交汇站湾华站,双地铁环绕,交通便捷,加上区内教育、医疗、商业配套齐全,具备打造品质生活、双地铁上盖居住社区的条件。该项目位置资源优势明显,市场前景良好。
 
于本回顾年度,本集团已成立一间全资附属公司负责发展佛山拾桂府项目,目前正在进行项目定位、设计方案研判等前期工作。预期于2021 年上半年获得施工许可证,于2023 年整体完成竣工备案。
 
2020 年新增项目 – 中山粤海城项目
 
于2020 年12 月28 日,本集团持有80% 权益的一间附属公司透过公开挂牌竞买程序成功竞得位于中国中山市翠亨新区起步区的土地使用权,代价约人民币37.05 亿元(相等于约44.04 亿港元)。该地块占地面积约为98,811 平方米,计容总楼面面积约247,028 平方米。该地块性质为国有出让建设用地,规划用途为城镇住宅用地。
 
该地块座落的片区地处粤港澳大湾区环湾核心圈层,是珠江西岸连接深中通道的桥头堡,发展迅速,市场需求大。该项目享有一线海景, 环境资源优越, 加上区内教育、医疗、商业配套日益完善,具备打造低密、生态型高品质居住社区的条件。该项目位置、产业和交通资源优势明显,市场前景良好。
 
于本回顾年度,该项目正在进行项目定位、设计方案研判等前期工作。预计于2021 年获得施工许可证,于2023 年整体完成竣工备案。于2021 年1 月,本集团已成立一间附属公司负责发展该项目,推进该地块的开发建设。
 
重大收购 – 江门粤海及惠阳粤海
 
于2020 年10 月29 日,本集团自本公司的最终控股股东广东粤海控股集团有限公司的附属公司收购(i)江门粤海置地有限公司(「江门粤海」)51%权益及其股东贷款,总代价约人民币9.54 亿元(相等于约10.86 亿港元);及(ii) 惠阳粤海房产发展有限公司(「惠阳粤海」)100% 权益,代价约人民币2.74 亿元(相等于约3.16 亿港元)。
 
江门粤海主要持有三幅位于中国广东省江门市蓬江区甘北路东侧总地盘面积合共约174,538 平方米的相连地块(「江门3 至5 号土地」),江门3 至5 号土地已获批准作城镇住宅以及其他商业及服务用途。此外,一幅毗邻江门3 至5 号土地总地盘面积约18,115 平方米的土地(「江门6 号土地」)已获批准作医疗卫生以及商业服务用途,惟须待相关政府机关根据「三旧」改造政策批准(其中包括)居民安置安排后方可作实。江门粤海将有权获得江门6 号土地的相关土地使用权而毋须支付任何土地出让金。
 
惠阳粤海主要透过其全资附属公司惠州市粤海房地产开发有限公司持有惠州大亚湾项目。该项目总楼面面积约92,094 平方米,定位为优质都会宜居社区,坐拥天然坡地园林景观。预期惠州大亚湾项目将于2023 年10 月完成竣工备案,且预期惠州大亚湾项目将于2022 年3 月展开预售。
 
本集团收购江门粤海及惠阳粤海的交易构成《香港联合交易所有限公司证券上市规则》项下本公司的关连交易及主要交易,并已于本公司于2020 年12 月15 日举行的股东特别大会上获股东以投票表决方式通过。有关该等收购事项的详情,请参阅本公司日期为2020 年11 月25 日的通函。
 
于2020 年12 月31 日,江门甘化项目已完成土方施工及桩基础施工,正在进行地下室结构施工;惠州大亚湾项目正在进行土石方施工。收购江门粤海的交易已于2021 年1 月13 日交割。收购惠阳粤海的交易已于2021 年1 月18 日交割。自上述交割日起,该等公司的资产、负债、业绩及现金流量将纳入本公司的综合财务报表。

已竣工持有待售物业

 

 

 

 

 

 

已交付总楼面
面积约数

已交付总楼面面积占可供出售总楼面面积比例

物业项目

地区

用途

本集团持有权益

总楼面面积约数
(平方米)

累计已签约总楼面面积
(平方米)

本回顾年度
(平方米)

累计
(平方米)

累计
 

粤海城西北部土地

中国深圳市

商务公寓╱ 商业

100% 114,654 38,902 22,159 22,159 19.3%

拾桂府

中国广州市

住宅

100% 65,636 62,741 31,478 54,196 82.6%

宝华轩

中国广州市

住宅

100% 3,884 3,884 126 3,684 94.9%

如英居

中国广州市

住宅

80% 94,617 94,519 2,325 94,424 99.8%

如英居

中国广州市

车位

80% 8,052 4,979 1,138 4,979 61.8%


于本回顾年度内,本集团物业签约及交付总楼面面积分别合共录得约6.0 万平方米及5.7 万平方米。

发展中持有待售物业及投资物业

物业项目

地区

用途

本集团持有权益

总地盘面积约数
(平方米)

总楼面面积约数*
(平方米)

项目进度

预计竣工备案日期

粤海城项目北部土地

中国深圳市

商业╱写字楼╱商场

100% 33,802 146,551 商业裙楼主体结构已封顶,正在进行塔楼主体结构施工 2022年下半年

粤海城项目南部土地

中国深圳市

写字楼╱商场

100% 16,044 199,500 正在进行塔楼主体结构施工、商业裙楼地下室结构施工 2023年

陈垣路项目

中国江门市

住宅╱商业服务

100% 59,705 164,216 正在进行土方施工、工程桩施工、主体结构和砌筑施工 2022年下半年

珠海金湾项目

中国珠海市

住宅╱商业

100% 66,090 166,692 首期物业已完成地基基础施工,非首期物业正在进行土石方工程及基坑支护施工 2024年

佛山拾桂府项目

中国佛山市

住宅╱商业

100% 43,284 151,493 正在进行项目定位、设计方案研判等前期工作 2023年

中山粤海城项目

中国中山市

住宅

80% 98,811 247,028 正在进行项目定位、设计方案研判等前期工作 2023年


*注:包括(1) 粤海城项目地下商业总楼面面积30,000 平方米;及(2) 各项目公用及移交当地政府面积。

粤海城项目
 
本集团持有位于中国深圳市罗湖区的粤海城项目是一个以珠宝为主题的多元商业综合体。该项目临近城市高速公路和地铁站,邻近围岭山公园,周边1.5 公里范围内有多个市政公园,交通便利,景观资源优越。
 
粤海城项目首期物业已于2020 年6 月竣工备案。第二期发展的建设工程已全面展开。北部土地发展的写字楼及商业裙楼主体结构已封顶,塔楼正在进行主体结构施工;南部土地发展的粤海置地大厦已完成塔楼地下室结构施工,正在进行塔楼主体结构施工及商业裙楼地下室结构施工。在项目物业销售方面,该项目首期物业已于2018 年12 月开始预售,截至2020 年12 月31 日止年度,已签约总楼面面樍合共约38,902 平方米。
 
关于粤海城项目招商方面,本集团与深圳市罗湖区政府及上海钻石交易所(「钻交所」)达成共识,钻交所支援其深圳延伸服务平台在粤海城落地,并一如既往地支持粤海城招商及鼓励其会员入驻,本集团计划在此基础上与钻交所合作推动钻交所创新业务在粤海城项目内落地。此外,本集团已与广东粤海天河城(集团)股份有限公司(「粤海天河城」)(本公司的同系附属公司)订立粤海城项目购物中心物业招商服务合同,粤海天河城将向本集团授予粤海城项目购物中心冠名为「天河城」之权利并提供物业招商服务。粤海天河城主要于中国从事提供物业招商服务、物业投资与发展、百货运营、酒店持有及营运,拥有丰富之行业经验。本集团将享受粤海天河城提供的优质物业招商服务。
 
于2020 年12 月31 日,粤海城项目累计发展成本及直接费用约61.74 亿港元(2019 年12 月31 日:44.90 亿港元),于本回顾年度内增加净额约16.84 亿港元。

拾桂府项目、宝华轩项目及如英居项目
 
本集团积极应对该疫情的影响, 及时检讨并优化拾桂府项目销售方案, 加大营销力度, 本年度已交付客户住宅单位总楼面面积约31,478 平方米(2019 年:4,440 平方米), 较上年同期增加约609.0%。
 
于本回顾年度,拾桂府项目商业物业「粤海• 得邻」采取积极措施应对该疫情对项目内商户造成的冲击,及时提供租金优惠政策予商户。此外,本集团有效结合项目所处的区位特点,紧紧围绕「以教育业态为主的高端社区配套」的核心定位,引入特色主力商户及品牌商户。于2020 年12 月31 日,拾桂府项目商业裙楼的已签订租约的总楼面面积合共约15,692 平方米,出租率约85.4%。
 
如英居项目及宝华轩项目住宅已几乎全部出售,未来将按计划推售该等项目的车位。
 
本集团于往年分别收购了拾桂府项目、宝华轩项目及如英居项目的权益。由于已支付该等项目的收购代价分别参考了该等项目当时的市场价值(但以折让价收购)厘定,该等物业的账面值(及未来销售成本)已包括其发展成本及收购交割日的公允值增值。
 
陈垣路项目
 
本集团于2019 年9 月收购陈垣路项目土地使用权100% 权益,该地块占地面积约59,705 平方米,计容总楼面面积上限约164,216 平方米,拟建物业类型包括住宅、商业、车位等,均将全部作出售用途。
 
陈垣路项目于2020 年第二季开工,并采取分期开发的模式。于2020 年12 月31 日,第一期物业正在进行主体结构施工和砌筑施工,第二、三期物业已完成地下室结构整体施工,第四期物业正进行工程桩施工。第一期开发物业已于2021 年1 月6 日获取预售证,于2021 年1 月9 日开始预售。

财务回顾


主要财务指标

 

2020年

2019年

变化

归属于本公司持有者溢利(千港元)

 

1,681,922

341,063

+393.1%

股本回报率(%)

1

29.0%

7.3%

+21.7百分点

   

2020年
12月31日

2019年
12月31日

变化

资产净值(亿港元)

 

69.55

48.70

+42.8%


注:
1. 股本回报率 = 归属于本公司持有者溢利 ÷ 归属于本公司持有者之平均权益

于本回顾年度,以上三项主要财务指标的表现均较上年度为佳。以上财务指标的改善主要受惠于物业销售收入增加及投资物业公允值增值。关于影响本年度归属于本公司持有者溢利的分析,请参阅本文中的「业绩」一节。
 
经营收益、费用及融资成本
 
本集团2020 年度销售及市场推广费用约2.09 亿港元(2019 年:0.86 亿港元), 较上年度增加约143.0%,销售及市场推广费用增加主要因粤海城项目第一期发展及拾桂府的相关营销活动及销售佣金增加所致。本集团2020 年度管理费用约1.92 亿港元(2019 年:1.18 亿港元),较上年度增加约62.7%。本回顾年度管理费用增加主要因工资及相关费用有所增加、因业务拓展及收购活动导致专业费用增加及因营业额增加产生营业税金及附加征费约3,518 万港元(2019 年:1,838 万港元)。
 
于本回顾年度,本集团录得汇兑收益净额约493 万港元(2019 年:1,070 万港元)。2019 年录得较多汇兑收益净额主要因本公司的一间附属公司结算了若干应付本公司的人民币贷款。
 
因业务发展需要,本集团借入带息贷款,导致总融资成本增加。于本回顾年度,本集团录得融资成本约2.25 亿港元(2019 年:1.30 亿港元),融资成本其中约1.49 亿港元已资本化及余下约0.76 亿港元列支损益表。
 
资本性开支
 
本集团于2020 年度支付的资本性开支约7.45 亿港元(2019 年:2.15 亿港元),资本性开支主要用于粤海城项目在建中投资物业。
 
财务资源及资金流动性
 
于2020 年12 月31 日, 归属于本公司持有者权益约68.36 亿港元(2019 年:47.64 亿港元), 较2019 年增加约43.5%。按2020 年12 月31 日已发行股份的数目计算, 年末每股资产净值约每股3.99 港元(2019 年:2.78 港元),较2019 年增加约43.5%。
 
于2020 年12 月31 日,本集团现金及现金等值项目约26.47 亿港元(2019 年:10.01 亿港元),按年增加约164.4%,现金及现金等值项目增加主要是本回顾年度收到销售物业款项及新增银行及其他贷款。
 
本集团于2020 年12 月31 日现金及银行结存(包括受限制银行存款和现金及现金等值项目)资金分布为人民币占98.4%、美元占1.4%、港元占0.2%。本年度经营业务所得现金流出净额约20.11 亿港元(2019 年:3.12 亿港元)。
 
由于本集团绝大部份在中国大陆的日常业务之交易货币以人民币计价,来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾年度,本集团并无主动对冲此等交易货币。
 
于2020 年12 月31 日,本集团向若干银行及本公司一间同系附属公司借入带息贷款合共约77.62 亿港元(2019 年12 月31 日:31.59 亿港元),负债比率1约73.7%(2019 年12 月31 日:44.7%)。按有关贷款协议,带息贷款其中约12.11 亿港元于一年内偿还;约0.84 亿港元于一至两年内偿还;其余约64.67 亿港元于二至五年内偿还。本集团通过不同的融资渠道获得资金发展业务,有效控制融资成本,于2020 年12 月31 日,本集团银行及其他贷款的加权平均有效利率为年利率4.66%(2019年12 月31 日:4.83%)。于2020 年12 月31 日, 本集团的可动用银行信贷额度约人民币18.88 亿元(相等于约22.43 亿港元)。本集团会因应其现有项目及其他新投资业务不时检讨资金需求,并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金,确保有足够的财务资源支持其业务发展。

1 负债比率=(带息贷款+ 租赁负债– 现金及现金等值项目)÷ 资产净值

资产抵押及或然负债
 
于2020 年12 月31 日,本集团将若干物业资产约57.48 亿港元(2019 年12 月31 日:21.67 亿港元)和广东粤海房地产开发有限公司全部股本抵押以获得若干银行贷款。
 
此外, 于2020 年12 月31 日, 本集团因已售物业楼宇按揭贷款向若干银行提供约10.87 亿港元(2019 年12 月31 日:6.54 亿港元)的担保(详情请参阅2020年年报之财务报表附注27)。除上述者外,本集团于2020 年12 月31 日并无录得任何其他重大或然负债。

风险及不确定因素


由于本集团在中国大陆从事房地产发展及投资业务,其主要业务风险及不确定因素源自中国大陆的房地产市场及楼价,因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国大陆房地产市场受多项因素影响,其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。目前本集团持有的物业项目均位于一线城市或于大湾区内,且项目涉及不同类型及用途的物业,能有效地分散营运风险。
 
由于物业项目发展期较长,因此本公司可能需要为该等项目部份发展资金对外融资。据此,融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于2020 年12 月31日,本集团未偿还带息贷款合共约77.62 亿港元。
 
根据适用的会计准则,本集团的投资物业以公允值列账,该等投资物业的公允值受限于各报告期末日物业所在地的物业市场价格所影响。有关投资物业的公允值变动列入损益表,影响本集团盈利。
 
由于物业发展行业的产品周期较长,本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。为减轻收入及盈利的波动性,本集团持有的拾桂府项目商业物业及正在发展中的粤海城项目投资物业会作出租用途,未来将为本集团提供稳定的租金收入。

与客户及供应商的关系


本集团非常重视每一位客户的利益,并定期培训销售人员,为客户提供充足的产品资料并耐心解答客户或潜在客户对有关产品的问题,务求增加客户对本公司产品的信心。
                                                                    
本集团涉及房地产业务之物业,主要由不同的供应商及承包商负责设计或兴建。本集团之重大项目在公开、公平、公正的招标程序下进行,以拣选合适的供应商,并建立了供应商资源库与品牌库,通过考核及评价管理供应商。此外,本集团非常重视廉洁建设,并定期与供应商会面,将资讯向其推广。

环境、社会及管治政策和表现


本集团严格遵守中国大陆及香港政府制定的法规,包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治的内部管理融合了各利益相关方的意见,同时获得本集团各层级及部门的支持,尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策,及时回应了利益相关方的期望。
 
为持续改善本集团在环境、社会及管治的政策,本集团主动与利益相关方进行沟通,从多个管道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议,通过与各利益相关方积极沟通,结合管理层对自身发展的展望,并在独立第三方专业顾问的协助下,以面对面方式沟通、电子邮件往来、电话访谈、问卷调查、实地走访等多种形式,从多角度与各利益相关方进行全面沟通,协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题,使集团能预视运营环境的变化,以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。
 
本集团身处房地产行业,严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规是非常重要。未能遵守相关环保法例及法规,将可能导致审批部门拒绝有关本集团建筑项目的申请。本集团承诺新建建筑必须符合国家及地方政府有关环保及节能的要求,并会积极与发展项目的总承包商携手,为环境保护不遗余力作出贡献。
 
本公司目前仍在编制截至2020 年12 月31 日止年度之环境、社会及管治报告。2020年年报所载资料仅以本公司的环境、社会及管治政策、表现及内部管理资料为主要参考。于2020年年报日期,本集团截至2020 年12 月31 日止年度之环境、社会及管治资料尚未最终确定,并可能会作出必要的调整。该项资料(其可能与2020年年报所载资料存在差异)预期将于2021 年5 月刊发。

人力资源


本集团于2020 年12 月31 日聘用401 名(2019 年:269 名)雇员。2020 年度雇员薪酬及公积金供款(不包括董事薪酬)总额为1.81 亿港元(2019 年:1.06 亿港元)。
 
本集团提供各样基本福利予员工,而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本回顾年度本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。