2021年首6个月

于本回顾期内,粤海置地控股有限公司(「本公司」)及其附属公司(统称「本集团」)从事房地产发展及投资业务。本集团目前主要在中华人民共和国(「中国」或「中国内地」)深圳市持有深圳粤海城项目及若干投资物业,在广州市番禺区持有如英居项目、在越秀区持有广州拾桂府项目及在荔湾区持有宝华轩项目,在江门市蓬江区持有陈垣路项目、江门甘化项目,在珠海市金湾区持有珠海金湾项目,在佛山市禅城区持有佛山拾桂府项目,在中山市翠亨新区持有中山粤海城项目,在惠州市大亚湾区持有惠州大亚湾项目。
 
根据中国国家统计局的资料,2021 年上半年国内生产总值初步统计数据,与上年同期比较,总体增长约 12.7%;国内居民人均名义可支配收入较上年同期增长约 12.6%。根据世联 EVS 数据平台统计的 2021 年 6 月全国代表城市存量房房价变化情况,与 2020 年 6 月份比较,深圳市存量房均价同比增幅约 10.0%,广州市存量房均价同比增幅约 12.3%,江门市存量房均价同比增幅约 3.2%,珠海市存量房均价同比增幅约 3.8%,佛山市存量房均价同比增幅约 3.2%,惠州市存量房均价同比增幅约10.0%,而中山市存量房均价同比基本持平。
 
今年上半年,全球逐步进入后 2019 冠状病毒病疫情(「疫情」)时代,在世界经济复苏不确定性加剧,不平衡问题突出的背景下,中国经济持续稳定恢复。本公司管理层坚持稳中求进工作总基调,密切关注疫情恢复及市场情况,及时制订应对方案,按照「保质、保量、保工期」的要求扎实推进本集团所持有各项目建设任务,搭建线上销售系统平台,以多元形式加大行销力度,减轻疫情影响。本集团对标房地产行业标杆,着力推进运营全流程标准化体系建设,深入分析挖掘市场的成交现状和主流需求,围绕主力客户核心诉求优化产品结构,加强提升品牌建设及品牌影响力;积极协同内外资源,深耕粤港澳大湾区(「大湾区」)和「一核一带一区」(推动珠三角核心区优化发展;把粤东和粤西与珠三角城市串珠成链形成沿海经济带;把粤北山区建设成为生态发展区)核心城市发展机遇。本集团目前财务状况稳健,控股股东实力雄厚,拥有良好的项目资源及财务资源,经董事会建议,已于 2021 年 6 月 18 日举行的股东周年大会上通过派发本集团业务转型以来首次年度股息,以回馈本公司股东支持。

业绩


于本回顾期内,本集团综合收入约 22.84 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:18.98 亿港元),较上年同期增加约 20.3%。收入增加主要因来自销售持有待售物业的总楼面面积(「总楼面面积」)增加。本集团于本回顾期内录得归属于本公司持有者溢利约 3.33 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:17.37 亿港元),较上年同期减少约 80.8%。于本回顾期内,未计入投资物业公允值收益净额及相关递延税项支出前的归属于本公司持有者溢利约 2.73 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:3.16 亿港元)。

影响前述本集团截至 2021 年 6 月 30 日止六个月预期业绩的主要因素包括:

  1. 本集团于 2020 年上半年录得投资物业公允值收益(扣除相关递延税项支出)共约 14.21 亿港元,主要是深圳粤海城项目南部土地的发展中投资物业于 2020 年 6 月 30 日首次采纳公允值模型计量,该等发展中投资物业的公允值变动已列入综合损益表。计及相关递延税项支出后,本集团于本回顾期内录得投资物业公允值收益共约 5,959 万港元,较 2020 年同期大幅减少;

  2. 本集团自 2020 年 6 月开始交付深圳粤海城项目西北部土地建筑物的已售单位予买家。于本回顾期内,该等物业的销售收入及溢利较 2020 年同期有所增加;及

  3. 因本集团销售活动增加及本集团业务扩充,销售及市场推广费用、管理费用及融资成本净额较 2020 年同期分别增加约 1.23 亿港元、6,520 万港元及 3,021 万港元。


于 2021 年 6 月 30 日,归属于本公司持有者之权益约 71.90 亿港元(2020 年 12 月 31 日:68.36 亿港元),较 2020 年底增加约 5.2%。按 2021 年 6 月 30 日已发行股份的数目计算,本期末每股资产净值约 4.20 港元(2020 年 12 月 31 日:3.99 港元),较 2020 年底增加约 5.3%。

本公司董事会(「董事会」)决议不宣派截至 2021 年 6 月 30 日止六个月之中期股息(2020 年 6 月 30 日止六个月:无)。董事会于 2021 年 4 月 28 日宣布,已批准采纳经修订的股息政策,现阶段,本公司将采取渐进式的股息政策安排,切实回报本公司股东。

业务回顾


已竣工持有待售物业

物业项目

地区

用途

本集团持有权益

项目总楼面面积约数

累计已签约总楼面面积

 已交付总楼面
面积约数 

累计已交付总楼面面积占可供出售总楼面面积比例

本回顾期

累计

       

(平方米)

(平方米)

(平方米)

(平方米)

 

深圳粤海城西北部土地

中国深圳市

商务公寓╱ 商业

100% 114,654 81,839 19,874 42,033 36.7%

广州拾桂府

中国广州市

住宅

100% 65,636 64,821 9,971 64,167 97.8%

宝华轩

中国广州市

住宅

100% 3,884 3,884 200 3,884 100.0%

如英居

中国广州市

住宅

80% 94,617 94,617 193 94,617 100.0%

如英居

中国广州市

车位

80% 8,052 5,254 267 5,246 65.2%

发展中持有待售物业及发展中投资物业

物业项目

地区

用途

本集团持有权益

总地盘面积约数

总楼面面积约数*

项目进度

预计竣工备案日期

       

(平方米)

(平方米)

   

深圳粤海城项目北部土地

中国深圳市

商业╱写字楼╱商场

100% 33,802 146,551 商业裙楼主体结构及塔楼主体结构已封顶,正在进行装修施工 2022年
下半年

深圳粤海城项目南部土地

中国深圳市

写字楼╱商场

100% 16,044 199,500 正在进行塔楼主体结构施工、商业裙楼结构施工 2023年

陈垣路项目

中国江门市

住宅╱商业服务

100% 59,705 164,216 首、二期物业主体结构已封顶、其余物业正在进行主体结构施工 2022年
下半年

珠海金湾项目

中国珠海市

住宅╱商业

100% 66,090 166,692 首期物业正在进行主体结构施工,非首期物业正在进行桩基础施工 2024年

佛山拾桂府项目

中国佛山市

住宅╱商业

100% 43,284 151,493 首期物业正在进行主体结构施工,非首期物业正在进行桩基础施工 2023年

中山粤海城项目

中国中山市

住宅

97.64% 98,811 247,028 首期物业正在进行主体结构施工,非首期物业正在进行基础底板施工、工程桩施工 2023年

江门甘化项目(江门3至5号土地)

中国江门市

住宅╱商业

51% 174,538 396,600 3号土地部分物业主体结构已经封顶,其余正在进行主体结构施工,4号土地正在进行主体结构施工 2026年

惠州大亚湾项目

中国惠州市

住宅╱商业

100% 30,698 92,094 正在进行主体结构施工、桩基础施工、土方施工 2023年


*注:包括 (1) 深圳粤海城项目地下商业总楼面面积30,000平方米;及 (2) 各项目公用及移交当地政府面积。


已展开预售项目

物业项目

地区

用途

本集团持有权益

计容总楼面面积约数

已签约总楼面
面积约数

累计已签约总楼面面积占可供出售总楼面面积比例

预售
日期

本回顾期

累计

       

(平方米)

(平方米)

(平方米)

   

陈垣路项目

中国江门市

住宅/商业服务

100% 164,216 24,922 24,922 15.2% 2021年
1月

江门甘化项目(江门3至5号土地)

中国江门市

住宅/商业

100% 396,600 15,055 15,055 3.8% 2021年
5月

珠海金湾项目

中国珠海市

住宅/商业

100% 166,692 110 110 0.1% 2021年
6月


于本回顾期内,本集团物业签约(包括已竣工持有待售物业及发展中持有待售物业)及交付总楼面面积分别合共录得约 8.5 万平方米(「平方米」)及 3.1 万平方米。

深圳粤海城项目
 
深圳粤海城项目位于中国深圳市罗湖区布心片区。该项目定位为以珠宝为主题的多元商业综合体。临近城市高速公路和地铁站,邻近围岭山公园,周边 1.5 公里范围内有多个市政公园,交通便利,景观资源优越。
 
深圳粤海城项目分二期开发。首期物业已于 2020 年 6 月竣工备案及开始交付物业予买家。第二期发展的建设工程已全面展开。于 2021 年 6 月 30 日,北部土地发展的写字楼及商业裙楼主体结构已封顶,正在进行装修施工,南部土地发展的写字楼正在进行塔楼主体结构施工及商业裙楼地下室结构施工。深圳粤海城项目首期物业销售方面,于本回顾期内,已签约总楼面面樍合共约 42,937 平方米,占可供出售总楼面面积约 37.4%。
 
于 2021 年 6 月 30 日,深圳粤海城项目累计发展成本及直接费用约 69.18 亿港元(2020 年 12 月 31 日:61.74 亿港元),于本回顾期内增加净额约 7.44 亿港元。
 
广州拾桂府项目及如英居项目
 
广州拾桂府项目于本回顾期内已交付客户住宅单位总楼面面积约 9,971 平方米(2020 年 6 月 30 日止六个月:9,053 平方米),较去年同期增加约 10.1%。如英居项目所有住宅已全部交付。
 
于 2021 年 6 月 30 日,广州拾桂府项目商业物业出租率约 92.9%。
 
陈垣路项目
 
陈垣路项目位于中国江门市蓬江区陈垣路与龙腾路交叉口东南侧、凤翔路西侧,占地面积约 59,705 平方米,计容总楼面面积上限约 164,216 平方米,拟建物业类型包括住宅、商业、车位等,均将作出售用途。江门定位为大湾区的西翼门户枢纽,目前乃处于价值洼地。随着东西两岸交通条件的改善,未来发展前景可期。该项目所在区域规划定位高,市场前景好,区位优越,具有稀缺景观资源和良好生活配套,具备打造区域标杆项目的条件。
 
该项目采取分期开发的模式,于 2021 年 6 月 30 日,该项目首、二期物业主体结构已封顶,其余物业正在进行主体结构施工。首期发展物业已于 2021 年 1 月展开预售,项目推广名为江门粤海•壹桂府。
 
珠海金湾项目
 
珠海金湾项目位于中国珠海市金湾区金辉路西侧、金河东路北侧,占地面积约 66,090 平方米,计容总楼面面积上限约 166,692 平方米,规划用途为商业及住宅用地,拟建物业类型包括住宅、商业、车位等,均将作出售用途。该项目所属的区域价值潜力较大,项目规划前景较好,区域未来生活、教育配套相对齐全。该项目位置资源优势明显,市场前景可期。
 
该项目采取分期开发的模式,于 2021 年 6 月 30 日,该项目首期物业正在进行主体结构施工,非首期物业正在进行桩基础施工,预期项目整体于 2024 年竣工备案。首期发展物业已于 2021 年 6 月展开预售,项目推广名为珠海粤海•拾桂府。
 
佛山拾桂府项目
 
佛山拾桂府项目位于中国佛山市禅城区文华路西侧、黎明二路南侧,占地面积约为 43,284 平方米,计容总楼面面积上限约 151,493 平方米。该项目规划用途为住宅兼容商业用地。此外,该项目须无偿配建 4,860 平方米作为幼儿园,建成后移交给佛山市禅城区政府。该项目定位为佛山市宜居宜业宜创新的现代化高品质强中心区域,双地铁环绕,交通便捷,区内教育、医疗、商业配套齐全,具备打造品质生活、双地铁上盖居住社区的条件。该项目位置资源优势明显,市场前景良好。
 
该项目采取分期开发的模式,于 2021 年 6 月 30 日,该项目首期物业正在进行主体结构施工,非首期物业正在进行基础施工,预期于 2021 年第四季度展开预售,于 2023 年整体完成竣工备案。项目推广名为佛山粤海•拾桂府。
 
中山粤海城项目
 
中山粤海城项目位于中国中山市翠亨新区起步区,占地面积约为 98,811 平方米,计容总楼面面积上限约 247,028 平方米。该项目规划用途为城镇住宅用地。该项目位于大湾区环湾核心圈层,是珠江西岸连接深中通道的桥头堡,发展迅速,市场需求大。该项目享有一线海景,环境资源优越,加上区内教育、医疗、商业配套日益完善,具备打造低密、生态型高品质居住社区的条件。该项目位置、产业和交通资源优势明显,市场前景良好。
 
该项目采取分期开发的模式,于 2021 年 6 月 30 日,该项目首期物业正在进行主体结构施工,非首期物业正在进行基础底板施工、工程桩施工,预期于 2021 年第三季度展开预售,于 2023 年整体完成竣工备案。项目推广名为中山粤海城。
 
重大收购 — 江门粤海及惠阳粤海
 
于 2020 年 10 月 29 日,本集团自本公司的最终控股股东广东粤海控股集团有限公司的附属公司收购 (i) 江门粤海置地有限公司(「江门粤海」)51% 权益及其股东贷款,总代价约人民币 9.54 亿元(相等于约 10.86 亿港元);及 (ii) 惠阳粤海房产发展有限公司(「惠阳粤海」)100% 权益,代价约人民币 2.74 亿元(相等于约 3.16 亿港元)。
 
江门粤海主要持有三幅位于中国广东省江门市蓬江区甘北路东侧总楼面面积约为 396,600 平方米的相连地块(「江门 3 至 5 号土地」),该土地已获批准作城镇住宅以及其他商业及服务用途。此外,一幅毗邻江门 3 至 5 号土地总楼面面积约为 41,597 平方米的土地(「江门 6 号土地」)已获批准作医疗卫生以及商业服务用途,惟须待相关政府机关根据「三旧」改造政策批准(其中包括)居民安置安排后方可作实。江门粤海将有权获得江门 6 号土地的相关土地使用权而毋须支付任何土地出让金。江门甘化项目坐落于江门市传统旧城区,该区人口稠密,交通便利,且毗邻西江,与潮连人才岛相连,邻近建有五个公园,惬享优质生活环境和优越河畔景致。该项目分三期开发,于 2021 年 6 月 30 日,3 号土地部分物业主体结构已经封顶,其余正在进行主体结构施工,4 号土地其余正在进行主体结构施工,预期整体将于 2026 年 12 月竣工备案。首期发展物业已于 2021 年 5 月展开预售,项目推广名为江门粤海城。
 
惠阳粤海主要透过其全资附属公司惠州市粤海房地产开发有限公司持有惠州大亚湾项目。该项目位于中国广东省惠州市大亚湾区澳头妈庙,总楼面面积约 92,094 平方米,临近连接惠阳区与大亚湾区的干道新澳大道,与惠州高铁南站仅距七公里。该项目定位为优质都会宜居社区,坐拥天然坡地园林景观。惠州大亚湾项目将进行整期开发,于 2021 年 6 月 30 日,正在分别进行主体结构施工、桩基础、土方施工,预期将于 2022 年 3 月展开预售,于 2023 年完成竣工备案。项目推广名为惠州粤海•壹桂府。
 
本集团收购江门粤海及惠阳粤海的交易构成《香港联合交易所有限公司证券上市规则》(「《上市规则》」)项下本公司的关连交易及主要交易,并已于本公司于 2020 年 12 月 15 日举行的股东特别大会上获本公司股东以投票表决方式通过。有关该等收购事项的详情,请参阅本公司日期为 2020 年 11 月 25 日的通函。收购江门粤海的交易已于 2021 年 1 月 13 日交割。收购惠阳粤海的交易已于 2021 年 1 月 18 日交割。自上述交割日后,该等公司的资产、负债、业绩及现金流量已纳入本公司的综合财务报表。

财务回顾


主要财务指标

   

 

 截至6月30日止六个月 

 
 

2021年

2020年

变动

归属于本公司持有者溢利(千港元)

 

333,355

1,736,811

-80.8%

股本回报率(%)

1

4.8%

31.1%

-26.3百分点

   

2021年
6月30日

2020年
12月31日

变动

资产净值(亿港元)

 

80.80

69.55

+16.2%


注:
1.    股本回报率 = 归属于本公司持有者溢利÷ 归属于本公司持有者之平均权益

于 2021 年上半年,本集团录得归属于本公司持有者溢利较上年同期大幅减少,主要因深圳粤海城项目南部土地的发展中投资物业于 2020 年 6 月 30 日首次采纳公允值模型计量,该等发展中投资物业的公允值变动列入综合损益表而录得大额投资物业公允值收益,具体情况请参阅本管理层之讨论及分析中的「业绩」一节。
 
经营收益、费用及融资成本
 
于 2021 年上半年,本集团录得销售及市场推广费用约 2.00 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:7,653 万港元),较上年同期增加约 161.3%,销售及市场推广费用增加主要因深圳粤海城项目第一期发展及广州拾桂府项目的相关营销活动及销售佣金增加,以及本期开始预售的三个新项目的相关推广营销活动费用增加所致。本集团于 2021 年上半年录得管理费用约 1.28 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:6,234 万港元),较上年同期增加约 105.3%,管理费用增加主要因工资及相关费用有所增加、因业务拓展及收购活动导致专业费用增加及因收入增加产生营业税金及附加征费约 2,780 万港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:1,129 万港元)。
 
于本回顾期内,本集团借入贷款用于业务发展,并录得融资成本约 3.20 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:8,187 万港元),融资成本其中约 2.62 亿港元已资本化及余下约 5,742 万港元列支损益表。
 
资本性开支
 
于 2021 年上半年,本集团支付的资本性开支约 3.67 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:1.95 亿港元),本期资本性开支主要用于深圳粤海城项目在建中的投资物业。
 
财务资源及资金流动性
 
于 2021 年 6 月 30 日,本集团现金及现金等值项目约 36.37 亿港元(2020 年 12 月 31 日:26.47 亿港元),较上年底增加约 37.4%。现金及现金等值项目增加主要由于本回顾期内有较多物业销售回款及新增银行及其他贷款。该等新增带息贷款的主要目的是满足本集团业务发展的资金需求。

本集团于 2021 年 6 月 30 日现金及银行结存(包括受限制银行存款和现金及现金等值项目)资金分布为人民币约占 98.1%、美元约占 0.4% 及港元约占 1.5%。2021 年上半年经营业务所得现金流出净额约 41.29 亿港元(2020 年 6 月 30 日止六个月:现金流入净额 2.55 亿港元)。
 
由于本集团大部份在中国大陆的日常业务之交易货币以人民币计价,来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾期内,本集团并无主动对冲此等交易货币。
 
于 2021 年 6 月 30 日,本集团向若干银行及本公司关联方借入带息贷款合共约 143.67 亿港元(2020 年 12 月 31 日:77.62 亿港元),负债比率1约 132.9%(2020 年 12 月 31 日:73.7%)。按有关贷款协议,带息贷款其中约 17.37 亿港元于一年内偿还;约 27.75 亿港元于一至两年内偿还;其余约 98.55 亿港元于二至五年内偿还。本集团通过不同的融资渠道获得资金发展业务,有效控制融资成本,于 2021 年 6 月 30 日,本集团银行及其他贷款的加权平均有效年利率为 4.50%(2020 年 12 月 31 日:4.66%)。于 2021 年 6 月 30 日,本集团的可动用银行信贷额度约人民币 23.85 亿元(相等于约 28.66 亿港元)。本集团会因应现有项目及其他新投资业务不时检讨资金需求,并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金,确保有足够的财务资源支持其业务发展。
 
负债比率 =(带息贷款 + 租赁负债 - 现金及现金等值项目)÷ 资产净值
 
资产抵押及或然负债
 
于 2021 年 6 月 30 日,本集团将若干物业资产约 91.01 亿港元(2020 年 12 月 31 日:57.48 亿港元)和广东粤海房地产开发有限公司及珠海粤海置地有限公司的 100% 股权抵押以获得若干银行贷款。
 
此外,于 2021 年 6 月 30 日,本集团因已售物业楼宇按揭贷款向若干银行提供约 10.73 亿港元(2020 年 12 月 31 日:10.87 亿港元)的担保(详情请参阅2021年中期报告之中期财务资料附注 17)。除上述者外,本集团于 2021 年 6 月 30 日并无录得任何其他重大或然负债。

风险及不确定因素


由于本集团在中国内地从事房地产发展及投资业务,其主要业务风险及不确定因素源自中国内地的房地产市场及楼价,因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国内地房地产市场受多项因素影响,其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。目前本集团持有的房地产项目均位于一线城市或于大湾区内,且项目涉及不同类型及用途的物业,能有效地分散营运风险。
 
由于房地产项目发展期较长,因此本公司可能需要为该等项目部份发展资金对外融资。据此,融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于 2021 年 6 月 30 日,本集团未偿还带息贷款合共约 143.67 亿港元(2020 年 12 月 31 日:77.62 亿港元)。
 
根据适用的会计准则,本集团的投资物业以公允值列账,该等投资物业的公允值受限于各报告期末日物业所在地的物业市场价格所影响。有关投资物业的公允值变动列入损益表,影响本集团盈利。
 
由于房地产发展行业的产品周期较长,本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。为减轻收入及盈利的波动性,本集团持有的广州拾桂府项目商业物业及正在发展中的深圳粤海城项目投资物业会作出租用途,未来将为本集团提供稳定的租金收入。

环境、社会及管治政策和表现


本集团严格遵守中国内地及香港政府制定的法规,包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治的内部管理融合了各利益相关方的意见,同时获得本集团各层级及部门的支持,尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策,及时回应了利益相关方的期望。
 
为持续改善本集团在环境、社会及管治的政策,本集团主动与利益相关方进行沟通,从多个渠道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议,通过与各利益相关方积极沟通,结合管理层对自身发展的展望,并在独立第三方专业顾问的协助下,以面对面方式沟通、邮件答疑、电话访谈、实地走访等多种形式,从多角度与各利益相关方进行全面沟通,协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题,使集团能预视运营环境的变化,以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。
 
本集团身处房地产行业,严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规是非常重要。未能遵守相关环保法例及法规,将可能导致审批部门拒绝有关建筑项目的申请。本集团承诺新建建筑必须符合国家及地方政府有关环保及节能的要求,并会积极与发展项目的总承办商携手,为环境保护不遗余力作出贡献。
 
本公司已编制并于 2021 年 5 月发布了 2020 年环境、社会及管治报告。该报告概述了本集团于 2020 年在企业社会责任方面的努力和成果,内容涵盖了企业管治、环境保护、关爱员工、质量管理、关怀社会及其他多个方面。为加强环境、社会及管治方面的工作及贯彻可持续发展的企业理念,本集团已于本回顾期内检讨环境、社会及管治的管理架构。于 2021 年 4 月,本公司成立了环境、社会及管治委员会,并下设环境、社会及管治工作小组。经董事会授权,该环境、社会及管治委员会负责厘定环境、社会及管治的管理目标、方针和实施路径,监察已采纳的相关政策及常规的实施与成效,并领导及监督环境、社会及管治工作小组的工作,提升本集团环境、社会及管治的质素。

人力资源


于 2021 年 6 月 30 日,本集团聘用 501 名(2020 年 12 月 31 日:401 名)雇员。本集团提供各样基本福利予员工,而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本回顾期内,本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。