主席报告

全球经济继2021年强劲反弹之后,境外疫情形势仍严峻复杂,由于新冠病毒变异株造成新的威胁,再加上通货膨胀、债务和收入不平等加剧,可能危及新兴市场和发展中经济体的复苏,全球增长正进入一个明显放缓的时期。于2021年,中华人民共和国(「中国」或「中国内地」)进入2019冠状病毒病(「新冠疫情」)后疫情时代,面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验,坚持稳中求进工作总基调,科学统筹疫情防控和经济社会发展,加强宏观政策跨周期调节,加大实体经济支援力度,国民经济持续恢复发展。2021年中国国内生产总值(「GDP」)总量突破人民币110万亿元,较上年度增长8.1%,创下近10年来的新高,对世界经济增长的贡献率预计将达到25%左右,经济增速在全球主要经济体中名列前茅;人均GDP达人民币8.1万元,国内居民人均可支配收入较上年度名义增长9.1%
 
于2021年,在「房住不炒、因城施策」的政策大环境下,中国政府全面精准把控全国房地产市场,房地产行业经历了从深度调控到维稳的一系列政策转变升级,确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。上半年,继中国住房城乡建设部及中国人民银行设置的「三道红线」(指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的「现金短债比」不得小于1)之后,「房地产贷款集中度管理」、重点22城首次落地「土地供应两集中」(指集中发布出让公告、集中组织出让活动)、「房地产税改革试点」(指《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》公布)等政策的出台,从多方面约束供需两端;进入下半年,政策逐渐转为适度调节信贷端,通过缩短放贷周期、降低利率、合理发放开发贷款,力保房地产市场平稳发展。从2021年全年数据来看,中国内地房地产开发投资约人民币14.76万亿元,较上年度增长4.4%,商品房销售总楼面面积(「总楼面面积」)约17.94亿平方米(「平方米」),较上年度增长1.9%,商品房销售金额人民币18.19万亿元,较上年度增长4.8%。在多重调控机制下,粤港澳大湾区(「大湾区」)房地产市场逐渐回归理性,总体平稳。2021年,广东九大城市商品房均价同比上涨14%;其中,佛山、深圳、中山、东莞、广州等城市的成交均价涨幅超过10%,珠海、惠州、江门等城市的成交均价走势均平稳上涨。

业绩

于本回顾年度,本集团从事房地产发展及投资业务。本集团目前在中国广东省及大湾区持有多个房地产发展项目及若干投资物业。
 
于2021年,本集团录得收入约60.06亿港元(2020年:40.00亿港元),较上年度增加约50.1%。本集团于本回顾年度录得归属于本公司持有者溢利约14.02亿港元(2020年:16.82亿港元),较上年度减少约16.6%。于本回顾年度,未计入投资物业公允值收益净额及相关递延税项支出前的归属于本公司持有者溢利约10.98亿港元(2020年:2.10亿港元)。
 
于本回顾年度,收入增加主要为物业销售总楼面面积较上年同期多,有关本集团2021年物业销售详情请参阅管理层之讨论及分析「业务回顾」一节。于本回顾年度,除来自物业销售录得利润外,归属于本公司持有者溢利减少主要因上年度本集团旗下深圳粤海城项目南部土地投资物业首次以公允值计量及列账,本集团投资物业公允值收益对本集团的除税后溢利贡献合共约14.72亿港元,而本回顾年度则共约3.04亿港元,较2020年大幅减少。
 
董事会现建议派发截至2021年12月31日止年度之末期股息每股10.00港仙(2020年:1.53港仙),如获本公司股东于应届股东周年大会上通过,将于2022年7月21日前后派发。

业务回顾

本集团2021年的业务按计划推行,并取得理想成绩。
 
本集团积极采取有效应对措施,因盘施策,加快去化,快速应对新冠疫情给房地产市场带来较大的冲击,通过与项目相关产业、商业资源的广泛接洽、合作交流,积极创新调整各业态的运营方式,灵活实施运营策略,创新招商渠道,优化客户结构,积极开源节流,实施精细化管理,系统开展全周期、全链条、闭环式的全面费用管控,持续优化项目产品组合,突显项目竞争优势。于2021年,深圳粤海城项目首期物业销售,已签约总楼面面樍合共约60,553平方米,占可供出售总楼面面积约52.8%;在深圳市罗湖区政府及上海钻石交易所(「钻交所」)合作的基础上,与广东粤海天河城(集团)股份有限公司(「粤海天河城」)(本公司的同系附属公司)订立物业招商服务合同,粤海天河城向本集团授予深圳粤海城项目购物中心冠名为「天河城」之权利,并提供优质的物业招商服务。旗下广州拾桂府项目、如英居项目及宝华轩项目已完成所有住宅单位的交付,广州拾桂府项目的商业物业「粤海•得邻」2021年的出租率更是达到了91.8%。旗下陈垣路项目、江门甘化项目、珠海金湾项目、中山粤海城项目、佛山拾桂府项目,都已于年内正式开始预售,物业签约(包括已竣工持有待售物业及发展中持有待售物业)合共录得约15.7万平方米。旗下惠州大亚湾项目发展物业均在进行主体结构施工,预期亦将于2022年二季度展开预售,于2023年完成竣工备案。
 
于2021年,本集团透过公开挂牌竞买程序,以底价成功竞得广州市白云区白云新城地块的土地使用权,总占地面积约为116,471平方米,计容总楼面面积约506,000平方米,该地块位置、环境、交通和产业资源优势明显,市场前景良好,本次收购有利于实现本集团立足于大湾区的区域发展战略。本集团通过科学有效的多元化协同拓展模式,持续增加优质土地储备,有效控制土地成本,满足本集团未来开发所需。
 
本集团于2021年建立项目跟投机制,约束与激励并举,项目开发周期向标杆企业看齐。2021年中山粤海城、佛山拾桂府、广州云港城三个项目实施了员工项目跟投落地,三个项目工程一二级计划节点达成率均达到100%,通过成本优化有效控制成本,进一步控制本集团投资及经营风险,有效激励项目团队、提高项目开发速度。

展望


2022年,全球经济面临诸多下行风险,包括变异新冠病毒奥密克戎毒株快速蔓延导致新冠疫情再次反弹、通胀预期飙升以及高债务水平带来的金融压力等,中国经济发展也面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。面对新冠疫情全球风波及经济的下行压力,中国政府开展全面疫情管控措施,坚持「稳字当头、稳中求进」的基调,宏观政策要稳健有效、微观政策要持续激发市场主体活力、结构政策要着力畅通国民经济回圈,保持经济运行在合理区间。世界银行预测,2022年中国经济将增长5%。面临复杂严峻的经济环境,中国经济长期向好的基本面没有变,构建新发展格局的有利条件没有变,新的经济增长点将不断涌现。
 
2021年12月份中国政府召开经济工作会议,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支援商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性回圈和健康发展。房地产行业仍将在中国经济发展方面发挥稳定器的作用,预期未来中国政府对房地产市场的调控政策总体将继续保持连续性和稳定性。总体而言,中国经济发展长期向好的基本面未变,房地产开发投资保持平稳态势,将继续推动国内住宅地产和商业地产行业的平稳健康发展,告别依赖「高杠杆、高周转」的增量时代,不断创新业务模式,更加注重产品品质,更好地满足购房客户的合理需求。
 
随着大湾区发展战略的全面实施,大湾区经济保持良好增长势头,是中国最具人口吸引力城市群,十四五规划强化广深双城联动,促进珠江口东西两岸产业、交通等要素融合发展,未来将打造为国际一流湾区,为房地产业发展奠定良好基本面。预计2022年土地市场发展仍是以稳为主,整体市场热度也将延续低位运行,土拍规则或将继续优化,城市分化进一步凸显;信贷放松,政策维稳基调下,大湾区需求韧性较强,预计2022年市场底部修复,成交量小幅上行,助力大湾区房地产业健康良性发展。
 
本集团所持有的深圳粤海城、广州云港城、广州拾桂府、珠海金湾、江门陈垣路、江门甘化、惠州大亚湾、佛山拾桂府、中山粤海城等项目均位于大湾区核心城市,将受益于大湾区的良好发展态势。
 
本集团将继续坚持稳中求进的主基调,全力做好存量项目的建设、销售及运营,充分发挥省属国企背景和股东资源优势,把握市场时机,积极创新项目拓展模式,通过优质项目并购、旧改项目孵化、战略合作项目等,继续寻求大湾区优质项目发展机会。本集团持续推进精益化管理,将围绕「大湾区具有影响力的综合开发专家」战略定位,秉承匠心精神,继续打造符合市场及客户需求的中高端精品,进一步强化公司房地产开发运营管控能力,进一步提升粤海的品牌知名度和品牌美誉度,提升公司在行业「管理红利」时代的竞争力。
 
最后,本人谨代表董事会肯定管理层及员工于过去一年为本集团作出的努力。在董事会的领导下,本集团对未来的业务发展前景充满信心,并将积极推进房地产业务发展,一如既往继续致力为股东创造更大的回报。
 

主席
蓝汝宁

香港,2022年3月30日