Guangdong Land Holdings Limited

业绩

本集团2021年度综合收入约60.06亿港元（2020年：40.00亿港元），较上年度增加约50.1%。收入增加主要因来自销售持有待售物业的总楼面面积增加，有关本集团2021年物业销售详情请参阅本文「业务回顾」一节。本集团于本回顾年度录得归属于本公司持有者溢利约14.02亿港元（2020年：16.82亿港元），较上年度减少约16.6%。于本回顾年度，未计入投资物业公允值收益净额及相关递延税项支出前的归属于本公司持有者溢利约10.98亿港元（2020年：2.10亿港元）。

影响前述本集团截至2021年12月31日止年度预期业绩的主要因素其中包括：

1. 本集团于2020年录得投资物业公允值收益（扣除相关递延税项支出）共约14.72亿港元，主要是深圳粤海城项目南部土地的发展中投资物业于2020年6月30日首次采纳公允值模型计量，该等发展中投资物业的公允值变动已列入综合损益表。计及相关递延税项支出后，本集团于本回顾年度录得投资物业公允值收益共约3.04亿港元，较2020年大幅减少；


2. 本集团自2020年6月开始交付深圳粤海城项目西北部土地建筑物的已售单位予买家。于本回顾年度，该等物业的销售收入及溢利较2020年有所增加；及


3. 因本集团销售活动增加及本集团业务扩充，销售及市场推广费用、管理费用及融资成本净额2020年分别增加约3.68亿港元、8,999万港元及4,262万港元。

业务回顾

已竣工持有待售物业

发展中持有待售物业及发展中投资物业

* 注： 包括(1) 深圳粤海城项目地下商业总楼面面积30,000 平方米；及(2) 各项目公用及移交当地政府面积。

于本回顾年度内，本集团物业签约（包括已竣工持有待售物业及发展中持有待售物业）及交付总楼面面积分别合共录得约 15.7 万平方米及 8.6 万平方米。

2021年新增项目－ 广州云港城项目

于2021年9月26日，本集团透过公开挂牌竞买程序成功竞得广州市白云区白云新城地块的土地使用权，代价为人民币101.87亿元（相等于约122.78亿港元）。该地块位于中国广州市白云区白云新城核心区，由三幅土地（即AB2910004号、AB2909009号及AB2909011号地块）组成，总占地面积约为116,471平方米，计容总楼面面积约506,000平方米；地块性质为国有建设用地，其中，AB2909011号地块规划用途为居住用地，AB2910004号及AB2909009号地块规划用途为商业及商务用地。
 
该地块位于的中国广州市白云区白云新城核心区被定位为总部集聚区，规划为企业总部、航空产业及商业酒店服务等功能组团，重点发展总部经济，吸引大型企业及中小企业总部进驻。该地块位于云城南四路以北、齐心路以南，在云城西路两侧，并与主要交通网络相连，邻近广州地铁2号线白云公园站和机场高速、白云大道等主干道，距离广州白云国际机场仅约30公里。此外，空港大道预计于2022年内全线开通、广州地铁12号线预计于2023年开通，该地块至周边区域的交通将更为便捷。该地块周边发展成熟，商业购物中心、学校、医院、公园及广州体育馆均在三公里半径范围内，且邻近白云山风景区。该地块位置、环境、交通和产业资源优势明显，市场前景良好。该项目采取分期开发的模式，于2021年12月31日，该项目各期物业正在进行地下室及土方开挖施工，预期项目整体于2025年完成竣工备案。

深圳粤海城项目

深圳粤海城项目位于中国深圳市罗湖区布心片区。该项目定位为以珠宝为主题的多元商业综合体。临近城市高速公路和地铁站，邻近围岭山公园，周边1.5公里范围内有多个市政公园，交通便利，景观资源优越。
 
深圳粤海城项目分二期开发。首期物业已于2020年6月竣工备案。第二期发展物业的建设工程已全面展开。于2021年12月31日，北部土地发展的写字楼及商业裙楼主体结构已封顶，正在进行装修施工，南部土地发展的写字楼正在进行塔楼主体结构及砌筑装修施工，商业裙楼结构封顶，正在进行砌筑装修施工。深圳粤海城项目首期物业销售方面，于本回顾年度内，已签约总楼面面樍合共约60,553平方米，占可供出售总楼面面积约52.8%。
 
在深圳粤海城项目招商方面，本集团与深圳市罗湖区政府及钻交所达成共识，钻交所支援其深圳延伸服务平台在粤海城落地，并一如既往地支持粤海城招商及鼓励其会员入驻，本集团计划在此基础上与钻交所合作推动钻交所创新业务在深圳粤海城项目内落地，目前本公司全资附属公司广东粤海置地集团有限公司已与钻交所正式签订合作实施协议。此外，本集团已与粤海天河城（本公司的同系附属公司）订立深圳粤海城项目购物中心物业招商服务合同，粤海天河城向本集团授予深圳粤海城项目购物中心冠名为「天河城」之权利并提供物业招商服务。粤海天河城主要从事于中国提供物业招商服务、物业投资与发展、百货运营、酒店持有及营运，拥有丰富之行业经验。本集团因而享受粤海天河城提供的优质物业招商服务。
 
于2021年12月31日，深圳粤海城项目累计发展成本及直接费用约69.18亿港元（2020年12月31日：61.74亿港元），于本回顾年度内增加净额约7.44亿港元。

广州拾桂府项目、如英居项目及宝华轩项目

广州拾桂府项目已完成所有住宅单位的交付，于本年度已交付客户住宅单位总楼面面积约11,440平方米（2020年：31,477平方米）。如英居项目及宝华轩项目所有住宅单位已全部交付，未来将按计划推售该等项目的车位。
 
于本回顾年度，广州拾桂府项目商业物业「粤海•得邻」有效结合项目所处的区位特点，紧紧围绕「以教育业态为主的高端社区配套」的核心定位，引入特色主力商户及品牌商户。于2021年12月31日，广州拾桂府项目商业裙楼的已签订租约的总楼面面积合共约16,855平方米，出租率约91.8%。
 
本集团于往年分别收购了广州拾桂府项目、如英居项目及宝华轩项目的权益。由于已支付该等项目的收购代价分别参考了该等项目当时的市场价值（但以折让价收购）厘定，该等物业的账面值（及未来销售成本）已包括其发展成本及收购交割日的公允值增值。

陈垣路项目

陈垣路项目位于中国江门市蓬江区陈垣路与龙腾路交叉口东南侧、凤翔路西侧，占地面积约59,705平方米，计容总楼面面积上限约164,216平方米，拟建物业类型包括住宅、商业、车位等，均将作出售用途。江门定位为大湾区的西翼门户枢纽，目前乃处于价值洼地。随着东西两岸交通条件的改善，未来发展前景可期。该项目所在区域规划定位高，市场前景好，区位优越，具有稀缺景观资源和良好生活配套，具备打造区域标杆项目的条件。
 
该项目采取分期开发的模式，于2021年12月31日，全部物业主体结构已封顶，正在进行装修施工。首期发展物业已于2021年1月展开预售，项目推广名为江门粤海•壹桂府。

珠海金湾项目

珠海金湾项目位于中国珠海市金湾区金辉路西侧、金河东路北侧，占地面积约66,090平方米，计容总楼面面积上限约166,692平方米，规划用途为商业及住宅用地，拟建物业类型包括住宅、商业、车位等，均将作出售用途。该项目所属的区域价值潜力较大，项目规划前景较好，区域未来生活、教育配套相对齐全。该项目位置资源优势明显，市场前景可期。
 
该项目采取分期开发的模式，于2021年12月31日，该项目首期物业正在进行主体结构施工，非首期物业正在进行地下室结构施工，预期项目整体于2024年完成竣工备案。首期发展物业已于2021年6月展开预售，项目推广名为珠海粤海•拾桂府。

佛山拾桂府项目

佛山拾桂府项目位于中国佛山市禅城区文华路西侧、黎明二路南侧，占地面积约为43,284平方米，计容总楼面面积上限约151,493平方米。该项目规划用途为住宅兼容商业用地。此外，该项目须无偿配建4,860平方米作为幼儿园，建成后移交给佛山市禅城区政府。该项目定位为佛山市宜居宜业宜创新的现代化高品质强中心区域，双地铁环绕，交通便捷，区内教育、医疗、商业配套齐全，具备打造品质生活、双地铁上盖居住社区的条件。该项目位置资源优势明显，市场前景良好。
 
该项目采取分期开发的模式，于2021年12月31日，该项目各期物业均在进行主体结构施工，预期项目整体于2023年完成竣工备案。首期发展物业已于2021 年10月展开预售，项目推广名为佛山粤海•拾桂府。

中山粤海城项目

中山粤海城项目位于中国中山市翠亨新区起步区，占地面积约为98,811平方米，计容总楼面面积上限约247,028平方米。该项目规划用途为城镇住宅用地。该项目位于大湾区环湾核心圈层，是珠江西岸连接深中通道的桥头堡，发展迅速，市场需求大。该项目享有一线海景，环境资源优越，加上区内教育、医疗、商业配套日益完善，具备打造低密、生态型高品质居住社区的条件。该项目位置、产业和交通资源优势明显，市场前景良好。
 
该项目采取分期开发的模式，于2021年12月31日，该项目各期物业均在进行主体结构施工，预期项目整体于2023年完成竣工备案。首期发展物业已于2021年9月展开预售，项目推广名为中山粤海城。

江门甘化项目

收购江门粤海置地有限公司（「江门粤海」）的交易已于2021年1月13日交割，有关该收购事项的详情，请参阅本公司日期为2020年11月25日的通函。江门粤海主要持有三幅位于中国广东省江门市蓬江区甘北路东侧总楼面面积约为396,600平方米的相连地块（「江门3至5号土地」），该土地已获批准作城镇住宅以及其他商业及服务用途。此外，一幅毗邻江门3至5号土地总楼面面积约为41,597平方米的土地（「江门6号土地」）已获批准作医疗卫生以及商业服务用途，惟须待相关政府机关根据「三旧」改造政策批准（其中包括）居民安置安排后方可作实。江门粤海将有权获得江门6号土地的相关土地使用权而毋须支付任何土地出让金。江门甘化项目坐落于江门市传统旧城区，该区人口稠密，交通便利，且毗邻西江，与潮连人才岛相连，邻近建有五个公园，惬享优质生活环境和优越河畔景致。
 
该项目分三期开发，于2021年12月31日，3号土地全部物业主体结构已经封顶，正在进行装修施工，4号土地部分物业结构已封顶，其余正在进行主体结构施工，预期项目整体将于2026年12月完成竣工备案。首期发展物业已于2021年5月展开预售，项目推广名为江门粤海城。

惠州大亚湾项目

收购惠阳粤海房产发展有限公司（「惠阳粤海」）的交易已于2021年1月18日交割，有关该收购事项的详情，请参阅本公司日期为2020年11月25日的通函。惠阳粤海主要透过其全资附属公司惠州市粤海房地产开发有限公司持有惠州大亚湾项目。
 
惠州大亚湾项目位于中国广东省惠州市大亚湾区澳头妈庙，总楼面面积约92,094平方米，临近连接惠阳区与大亚湾区的干道新澳大道，与惠州高铁南站仅距七公里。该项目定位为优质都会宜居社区，坐拥天然坡地园林景观。惠州大亚湾项目将进行整期开发，于2021年12月31日，该项目发展物业均在进行主体结构施工，预期将于2022年二季度展开预售，于2023年完成竣工备案。项目推广名为惠州粤海•壹桂府。

财务回顾

主要财务指标

_{注：
1.   股本回报率=归属于本公司持有者溢利÷归属于本公司持有者之平均权益}

于本回顾年度，本集团录得归属于本公司持有者溢利较上年同期减少，主要因深圳粤海城项目南部土地的发展中投资物业于2020年6月30日首次采纳公允值模型计量，该等发展中投资物业的公允值变动列入综合损益表而录得大额投资物业公允值收益，具体情况请参阅本管理层之讨论及分析中的「业绩」一节。

经营收益、费用及融资成本

本集团2021年度销售及市场推广费用约5.77亿港元（2020年：2.09亿港元），较上年度增加约176.1%，销售及市场推广费用增加主要因深圳粤海城项目第一期发展及广州拾桂府项目的相关营销活动及销售佣金增加，以及本年度开始预售的五个新项目的相关推广营销活动费用增加所致。本集团2021年度管理费用约2.82亿港元（2020年：1.92亿港元），较上年度增加约46.9%。本回顾年度管理费用增加主要因工资及相关费用有所增加、因业务拓展及收购活动导致专业费用增加及因收入增加产生营业税金及附加征费约4,919万港元（2020年：3,518万港元）。
 
于本回顾年度，本集团借入贷款用于业务发展，并录得融资成本约6.93亿港元（2020年：2.25亿港元），融资成本其中约5.71亿港元已资本化及余下约1.22亿港元列支损益表。

资本性开支

本集团于2021年度支付的资本性开支约9.69亿港元（2020年：7.76亿港元），资本性开支主要用于深圳粤海城项目的发展中投资物业。

财务资源及资金流动性

于2021年12月31日，归属于本公司持有者权益约84.86亿港元（2020年：68.36亿港元），较2020年增加约24.1%。按2021年12月31日已发行股份的数目计算，年末每股资产净值约每股4.96港元（2020年：3.99港元），较2020年增加约24.3%。
 
于2021年12月31日，本集团现金及现金等值项目约为25.88亿港元（2020年：26.47亿港元），按年减少约2.2%，现金及现金等值项目减少主要是本回顾年度业务发展的资金需求较大。
 
本集团于2021年12月31日现金及银行结存（包括受限制银行存款和现金及现金等值项目）资金分布为人民币约占99.5%及港元约占0.5%。本年度经营业务所得现金流出净额约96.43亿港元（2020年：20.11亿港元）。
 
由于本集团大部份在中国内地的日常业务之交易货币以人民币计价，来自此等交易产生的货币风险较低。于本回顾年度，本集团并无主动对冲此等交易货币。
 
于2021年12月31日，本集团向若干银行及本公司关联方借入带息贷款合共约196.64亿港元（2020年12月31日：77.62亿港元），负债比率1约183.3%（2020年12月31日：73.7%）。按有关贷款协议，带息贷款其中约20.80亿港元于一年内偿还；约66.18亿港元于一至两年内偿还；其余约102.55亿港元于二至五年内偿还；其余约7.1亿港元于五年后偿还。本集团通过不同的融资渠道获得资金发展业务，有效控制融资成本，于2021年12月31日，本集团银行贷款的加权平均有效年利率为4.00%（2020年12月31日：4.59%）。于2021年12月31日，本集团的可动用银行信贷额度约人民币15.62亿元（相等于约19.11亿港元）。本集团会因应现有项目及其他新投资业务不时检讨资金需求，并考虑通过不同的融资方式及渠道获得资金，确保有足够的财务资源支持其业务发展。
 
¹ 负债比率 =（带息贷款 + 租赁负债 - 现金及现金等值项目）÷ 资产净值

资产抵押及或然负债

于2021年12月31日，本集团将若干物业资产约115.06亿港元（2020年12月31日：66.46亿港元）和广东粤海房地产开发有限公司及珠海粤海置地有限公司的100%股权抵押以获得若干银行贷款。
 
此外，于2021年12月31日，本集团因已售物业楼宇按揭贷款向若干银行提供约8.00亿港元（2020年12月31日：10.87亿港元）的担保（详情请参阅2021年年报之财务报表附注28）。除上述者外，本集团于2021年12月31日并无录得任何其他重大或然负债。

风险及不确定因素

由于本集团在中国内地从事房地产发展及投资业务，其主要业务风险及不确定因素源自中国内地的房地产市场及楼价，因该等因素直接影响本集团未来的收益。中国内地房地产市场受多项因素影响，其中包括经济情况、物业供求情况、中国政府的财政及货币政策、税务政策及对房地产的调控措施等因素。目前本集团持有的房地产项目均位于一线城市或于大湾区内，且项目涉及不同类型及用途的物业，能有效地分散营运风险。
 
由于房地产项目发展期较长，因此本公司可能需要为该等项目部份发展资金对外融资。据此，融资方式及融资成本将受限于当时的市场环境、贷款利息水平及本集团的财务状况。于2021年12月31日，本集团未偿还带息贷款合共约196.64亿港元（2020年12月31日：77.62亿港元）。
 
根据适用的会计准则，本集团的投资物业以公允值列账，该等投资物业的公允值受限于各报告期末日物业所在地的物业市场价格所影响。有关投资物业的公允值变动列入损益表，影响本集团盈利。
 
由于房地产发展行业的产品周期较长，本集团未来业绩及现金流量的波动性将较高。为减轻收入及盈利的波动性，本集团持有的广州拾桂府项目商业物业及正在发展中的深圳粤海城项目投资物业会作出租用途，未来将为本集团提供稳定的租金收入。

与客户及供应商的关系

本集团非常重视每一位客户的利益，并定期培训销售人员，为客户提供充足的产品资料并耐心解答客户或潜在客户对有关产品的问题，务求增加客户对本公司产品的信心。
 
本集团涉及房地产业务之物业，主要由不同的供应商及承包商负责设计或兴建。本集团之重大项目在公开、公平、公正的招标程序下进行，以拣选合适的供应商，并建立了供应商资源库与品牌库，通过考核及评价管理供应商。此外，本集团非常重视廉洁建设，并定期与供应商会面，将资讯向其推广。

环境、社会及管治政策和表现

本集团严格遵守中国内地及香港政府制定的法规，包括有关环境保护、社会及管治的法规。本公司在环境、社会及管治（「环境、社会及管治」）的内部管理融合了各利益相关方的意见，同时获得本集团各层级及部门的支持，尤其针对重要的环境、社会及管治议题。各员工共同鼎力落实并执行相关内部政策，及时回应了利益相关方的期望。
 
为持续改善本集团在环境、社会及管治的政策，本集团主动与利益相关方进行沟通，从多个渠道了解员工、客户、商业合作伙伴与供应商、股东及投资者、政府部门与监管机构等利益相关方对本集团的意见和建议，通过与各利益相关方积极沟通，结合管理层对自身发展的展望，并在独立第三方专业顾问的协助下，以面对面方式沟通、邮件答疑、电话访谈、实地走访等多种形式，从多角度与各利益相关方进行全面沟通，协助本集团从「对利益相关方的重要性」以及「对粤海置地发展的重要性」两个维度识别和分析重要的议题，使本集团能预视运营环境的变化，以达致可持续发展及妥善管理风险的目标。
 
本集团身处房地产行业，严格遵守有关建筑工程的环保法例及法规是非常重要。未能遵守相关环保法例及法规，将可能导致审批部门拒绝有关建筑项目的申请。本集团承诺新建建筑必须符合国家及地方政府有关环保及节能的要求，并会积极与发展项目的总承包商携手，为环境保护不遗余力作出贡献。
 
为加强环境、社会及管治方面的工作及贯彻可持续发展的企业理念，本集团已于本回顾年度检讨环境、社会及管治的管理架构。于2021年4月，本公司成立了环境、社会及管治委员会，并下设环境、社会及管治工作小组。经董事会授权，该环境、社会及管治委员会负责厘定环境、社会及管治的管理目标、方针和实施路径，监察已采纳的相关政策及常规的实施与成效，并领导及监督环境、社会及管治工作小组的工作，提升本集团环境、社会及管治的质素。
 
本公司目前仍在编制截至2021年12月31日止年度之环境、社会及管治报告。本年报所载资料仅以本公司的环境、社会及管治政策、表现及内部管理资料为主要参考。于本年报日期，本集团截至2021年12月31日止年度之环境、社会及管治资料尚未最终确定，并可能会作出必要的调整。该项资料（其可能与本年报所载资料存在差异）预期将于2022年5月刊发。

人力资源

本集团于2021年12月31日聘用577名（2020年12月31日：401名）雇员。2021年度雇员薪酬及公积金供款（不包括董事薪酬）总额约为2.83亿港元（2020年：1.81亿港元）。
 
本集团提供各样基本福利予员工，而员工的奖励政策则会参考本集团的经营业绩及员工个人表现等因素综合厘定。于本回顾年度本公司并无运作中之股票期权计划。本集团为雇员提供不同培训课程。