2020年首6個月

於本回顧期內,粤海置地控股有限公司(「本公司」)及其附屬公司(統稱「本集團」)從事房地產發展及投資業務。本集團目前在中華人民共和國(「中國」)深圳市持有粤海城項目及若干投資物業,在廣州市番禺區持有如英居項目,在越秀區持有拾桂府項目及在荔灣區持有寶華軒項目,在江門市蓬江區持有陳垣路項目,並於2020年5月29日透過公開掛牌競買程序成功競得位於珠海市金灣區的國有建設用地的土地使用權(「珠海金灣項目」)。
 
根據中國國家統計局的資料,2020年上半年國內生產總值初步統計數據,與上年同期比較,總體下降約1.6%,但第二季度的國內生產總值增長則由負轉正,較上年第二季度增長3.2%,較第一季度增長11.5%;國內居民人均名義可支配收入較上年同期增長約2.4%。根據2020年6月份70個大中城市新建商品住宅價格指數,與2019年6月份比較,廣州市新建住宅價格指數增幅約0.5%,深圳市新建住宅價格指數增幅約5.3%。2020年上半年,地處粤港澳大灣區(「大灣區」)的江門市和珠海市相繼放寬了落戶限制,有望吸引更多人口流入,鼓勵常住人口市民化,刺激置業需求增長,為當地房地產行業發展帶來更多增長潛力。
 
今年上半年,2019冠狀病毒病疫情(「該疫情」)爆發,衝擊全球經濟活動。隨著中國國內該疫情逐步得到控制和經濟社會秩序有序恢復,中國經濟實現了先降後升、穩步復蘇,為全球經濟的復蘇增添了動力。面對錯綜複雜的內外部環境及該疫情影響,本公司管理層堅持穩中求進工作總基調,密切關注該疫情及市況,及時制訂應對方案,按照「保質、保量、保工期」的要求紮實推進粤海城等項目建設任務,搭建線上銷售系統平台,加大行銷力度,減輕該疫情影響。對標房地產行業標杆著力提升能力建設,深入分析市場的成交現狀和預期選擇主流的城市及片區佈局,基於市場的主流需求,挖掘和圍繞主力客戶核心訴求,優化產品結構;積極協同內外資源,挖掘大灣區和「一核一帶一區」(推動珠三角核心區優化發展;把粤東和粤西與珠三角城市串珠成鏈形成沿海經濟帶;把粤北山區建設成為生態發展區)核心城市發展機遇。利用好香港及內地兩個資本市場,做好資金短期、中期和長期謀劃,保障本集團業務良性發展。
 

業績


於本回顧期內,本集團綜合收入約18.98億港元(2019年6月30日止六個月:4.64億港元),較上年同期增加約309.0%。收入增加主要因來自銷售持有待售物業的總樓面面積(「總樓面面積」)增加。於本回顧期內,本集團錄得歸屬於本公司持有者溢利約17.37億港元(2019年6月30日止六個月:虧損約3,389萬港元)。於本回顧期內,未計入投資物業公允值收益淨額及相關遞延稅項支出前的歸屬於本公司持有者溢利約3.16億港元。

影響前述本集團截至2020年6月30日止六個月預期業績的主要因素包括:

  1. 粤海城項目西北部土地興建的物業已於2020年6月完成竣工備案並開始交付物業予買家,由於粤海城項目西北部土地興建的物業利潤率較高,導致收入及溢利較2019年同期大幅增加;

  2. 粤海城項目南部土地興建的物業列為發展中投資物業,其主體工程相關的施工許可證已於2020年1月15日獲得。於2020年6月30日,該等發展中投資物業的公允值能可靠地計量,本集團首次採納公允值模型計量該等發展中投資物業,該等發展中投資物業的公允值變動將列入綜合損益表。計及相關遞延稅項支出後,本期投資物業對本集團的除稅後溢利貢獻約14.21億港元(2019年6月30日止六個月:276.5萬港元);

  3. 因收入及銷售活動增加,銷售及市場推廣費用較2019年同期增加約4,574萬港元;及

  4. 本集團於2019年上半年錄得匯兌收益淨額約1,217萬港元,匯兌收益淨額增加的主要原因是本公司的一間附屬公司結算了若干應付本公司的人民幣貸款。於本回顧期內並無該項結算。


本公司董事會(「董事會」)決議不宣派截至2020年6月30日止六個月之中期股息(2019年6月30日止六個月: 無)。

業務回顧


已竣工持有待售物業

物業項目

地區

用途

本集團持有權益

總樓面面積約數
(平方米)

累計已簽約總樓面面積
(平方米)

已交付總樓面
面積約數

累計已交付總樓面面積佔可供出售總樓面面積比例

           

本回顧期
(平方米)

累計
(平方米)

 

粤海城西北部土地

中國深圳市

商務公寓╱ 商業

100% 114,654 18,623 17,582 17,582 15.3%

拾桂府

中國廣州市

住宅

100% 65,636 39,777 9,053 31,771 48.4%

寶華軒

中國廣州市

住宅

100% 3,884 3,684 123 3,681 94.8%

如英居

中國廣州市

住宅

80% 94,617 94,424 2,230 94,329 99.7%

如英居

中國廣州市

車位

80% 8,052 3,858 12 3,858 47.9%


於本回顧期內,本集團物業簽約及交付總樓面面積分別合共錄得約1.6萬平方米(「平方米」)及2.9萬平方米。

發展中持有待售物業及投資物業

物業項目

地區

用途

本集團持有權益

總地盤面積約數
(平方米)

總樓面面積約數*
(平方米)

項目進度

預計竣工備案日期

粤海城項目北部土地

中國深圳市

商業╱寫字樓╱商場

100% 33,802 146,551 正在進行地下室結構施工 2022年下半年

粤海城項目南部土地

中國深圳市

寫字樓╱商場

100% 16,044 199,500 正在進行地下室結構施工 2023年

陳垣路項目

中國江門市

住宅╱商業服務

100% 59,705 164,216 正在進行土方出土及樁基礎施工 2022年下半年

珠海金灣項目

中國珠海市

住宅╱商業

100% 66,090 166,692 處於項目前期階段,正在進行場地圍擋及臨電施工 2024年


*註:包括(1)粤海城項目地下商業總樓面面積30,000平方米;及(2)各項目公用及移交當地政府面積。

粤海城項目
 
本集團持有位於中國深圳市羅湖區粤海城項目是一個以珠寶為主題的多元商業綜合體。該項目臨近城市高速公路和地鐵站,鄰近圍嶺山公園,週邊1.5公里範圍內有多個市政公園,交通便利,景觀資源優越。
 
於本回顧期內,本集團密切關注該疫情及經濟、市場發展情況,在做好該疫情防控工作的同時,及時制訂項目銷售應對方案,緊抓項目建設工期。粤海城首期項目西北部土地物業已於2020年6月份完成竣工備案,粤海城項目於本回顧期首次交樓及確認收入;該項目第二期的北部土地和南部土地亦按計劃施工推進。
 
在項目招商方面,本集團持續與上海鑽石交易所(「上鑽所」)合作,配合項目推廣及活動開展,推動上鑽所等產業核心資源落地。於本回顧期內,啟動北部土地辦公樓宇大宗交易銷售工作,為項目正式銷售做好鋪墊。
 
於2020年6月30日,粤海城項目累計發展成本及直接費用約48.77億港元(2019年12月31日:44.90億港元),於本回顧期內增加淨額約3.87億港元。
 
拾桂府項目、寶華軒項目及如英居項目
 
本集團積極應對該疫情的影響,及時檢討並優化拾桂府項目銷售方案,加大營銷力度,截至2020年6月30日止六個月,已交付客戶住宅單位總樓面面積約9,053平方米(2019年6月30日止六個月:4,440平方米),較上年同期增加約103.9%。
 
粤海•得鄰商業物業(拾桂府項目商業物業的名稱)已進入運營階段。於本回顧期內,本集團採取積極措施應對該疫情對項目內商戶造成的衝擊,及時提供租金優惠政策予商戶。此外,我們有效結合項目所處的區位特點,緊緊圍繞「以教育業態為主的高端社區配套」的核心定位,引入特色主力商戶及品牌商戶。於2020年6月30日,拾桂府項目商業裙樓的已簽訂租約的總樓面面積合共約15,334平方米,出租率約83.5%。
 
本集團於往年分別收購了拾桂府項目、寶華軒項目及如英居項目的權益。由於已支付該等項目的收購代價分別參考了該等項目當時的市場價值(但以折讓價收購)釐定,該等物業的賬面值(及未來銷售成本)已包括其發展成本及收購交割日的公允值增值。
 
陳垣路項目
 
於本回顧期內,陳垣路項目已取得建設工程規劃許可證及施工許可證,目前正在展開基坑支護施工、基礎工程樁施工及土方開挖。該項目將採取分期開發的模式,預計第一期開發物業於2021年或以前達到預售條件,於2022年下半年竣工備案。
 
重大收購 — 競得珠海市金灣區航空新城地塊的土地使用權
 
於2020年5月29日,本集團透過公開掛牌競買程序成功競得珠海市金灣區航空新城地塊的土地使用權,代價為人民幣22.95億元(相等於約24.95億港元)。該地塊位於中國珠海市金灣區金輝路西側、金河東路北側,佔地面積約66,090平方米,計容總樓面面積上限約166,692平方米,規劃用途為商業及住宅用地,預期所有物業作出售用途。
 
該地塊所屬的區域價值潛力較大,項目規劃前景較好,區域未來生活、教育配套相對齊全。該項目位置資源優勢明顯,市場前景可期。該項目對本集團未來的持續發展將產生積極的影響,也符合本集團及本公司股東的整體利益。
 
本集團一直積極考慮並研究在大灣區及中國內地一、二線城市發展新項目,本次收購目標地塊符合本集團核心業務及發展方向。本集團已成立一間全資附屬公司負責發展該項目,並將投入適當資源推進該地塊的開發建設。於本回顧期內,該項目已完成地質初勘及詳勘鑽孔、西側工地圍擋基礎、軟基處理方案及南側基坑支護圖紙,並已取得項目公司營業執照。預計於2020年下半年獲得施工許可證,於2024年竣工備案。

財務回顧


主要財務指標

   

 截至6月30日止六個月 

 
 

2020年

2019年

變化

歸屬於本公司持有者溢利╱(虧損)(千港元)

 

1,736,811

(33,891)

不適用

股本回報率(%)

1

31.13%

(0.75%)

不適用

   

2020年
6月30日

2019年
12月31日

變化

資產淨值(億港元)

 

65.01

48.70

+33.5%


註:
1.    股本回報率 = 歸屬於本公司持有者溢利╱(虧損)÷ 歸屬於本公司持有者之平均權益

於2020年上半年,本集團錄得歸屬於本公司持有者溢利較上年同期大幅增加主要因粤海城項目西北部土地興建的物業已於2020年6月完成竣工備案並開始交付物業予買家及錄得大額投資物業公允值收益,具體情況請參閱本管理層之討論及分析中的「業績」一節。
 
經營收益、費用及融資成本
 
於2020年上半年,本集團錄得銷售及市場推廣費用約7,653萬港元(2019年6月30日止六個月:3,079萬港元),較上年同期增加約148.6%,銷售及市場推廣費用增加的主要原因是粤海城項目及拾桂府項目增加了銷售及市場推廣活動及銷售佣金等費用。本集團2020年上半年管理費用約6,234萬港元(2019年6月30日止六個月:5,018萬港元),較上年同期增加約24.2%,主要原因是因工資及相關費用有所增加及因收入增加導致營業稅金及附加徵費較上年同期增加約757萬港元。

於本回顧期內,本集團借入貸款用於業務發展,並錄得融資成本約8,187萬港元(2019年6月30日止六個月:6,572萬港元),融資成本其中約5,991萬港元已資本化及餘下約2,196萬港元列支損益表。
 
資本性開支
 
於2020年上半年,本集團支付的資本性開支約1.95億港元(2019年6月30日止六個月:6,510萬港元),較上年同期增加約200%,本期資本性開支主要用於興建粤海城項目投資物業。
 
財務資源及資金流動性
 
於2020年6月30日,歸屬於本公司持有者之權益約63.93億港元(2019年12月31日:47.64億港元),較2019年底增加約34.2%。按2020年6月30日已發行股份的數目計算,本期末歸屬於本公司持有者之每股資產淨值約3.74港元(2019年12月31日:每股2.78港元),較2019年底增加約34.5%。
 
於2020年6月30日,本集團現金及現金等值項目合共約23.94億港元(2019年12月31日:10.01億港元),較上年底增加約139.2%。現金及現金等值項目增加主要由於本回顧期內有較多物業銷售回款及新增帶息貸款。該等新增帶息貸款的主要目的是滿足本集團業務發展的資金需求。
 
本集團於2020年6月30日現金及銀行結存(包括抵押銀行存款、受限制銀行存款和現金及現金等值項目)資金分佈為人民幣約佔97.4%、美元約佔2.5%及港元約佔0.1%。2020年上半年經營業務現金流入淨額約2.55億港元(2019年6月30日止六個月:2.06億港元)。
 
由於本集團大部份在中國大陸的日常業務之交易貨幣以人民幣計價,來自此等交易產生的貨幣風險較低。於本回顧期內,本集團並無主動對沖此等交易貨幣。
 
於2020年6月30日,本集團向若干銀行及本公司一間同系附屬公司借入貸款合共約44.88億港元(2019年12月31日:31.59億港元),負債比率1約32.4%(2019年12月31日:44.7%)。按有關貸款協議,帶息貸款其中約6.66億港元於一年內償還;約6.68億港元於一至兩年內償還;其餘約31.54億港元於二至五年內償還。於2020年6月30日,本集團帶息貸款的加權平均有效年利率約為4.66%(2019年12月31日:4.83%)。於2020年6月30日,本集團未動用銀行及其他貸款授信額度合共約人民幣20億元(相等於約21.9億港元)。本集團會因應粤海城項目及其他未來的業務發展情況不時檢討資金需求,並考慮通過不同的融資方式及渠道獲得資金,確保有足夠的財務資源支持其業務發展。
 
1   負債比率 =(帶息貸款 + 租賃負債 - 現金及現金等值項目)÷ 資產淨值
 
資產抵押及或然負債
 
於2020年6月30日,本集團將若干物業資產約45.29億港元(2019年12月31日:21.67億港元)和廣東粤海房地產開發有限公司全部股本抵押以獲得若干銀行貸款;以及銀行存款約4,207萬港元(2019年12月31日:4,290萬港元)作為若干工程合同出具銀行保函的抵押品。
 
此外,於2020年6月30日,本集團因已售物業樓宇按揭貸款向若干銀行提供約6.56億港元(2019年12月31日:6.54億港元)的擔保(詳情請參閱2020年中期報告之中期財務資料附註16)。除上述者外,本集團於2020年6月30日並無錄得任何其他重大或然負債。

風險及不確定因素


由於本集團在中國大陸從事房地產發展及投資業務,其主要業務風險及不確定因素源自中國大陸的房地產市場及樓價,因該等因素直接影響本集團未來的收益。中國大陸房地產市場受多項因素影響,其中包括經濟情況、物業供求情況、中國政府的財政及貨幣政策、稅務政策及對房地產的調控措施等因素。目前本集團持有的物業項目均位於一線城市或於大灣區內,且項目涉及不同類型及用途的物業,能有效地分散營運風險。
 
由於物業項目發展期較長,因此本公司可能需要為該等項目部份發展資金對外融資。據此,融資方式及融資成本將受限於當時的市場環境、貸款利息水平及本集團的財務狀況。於2020年6月30日,本集團未償還帶息貸款合共約44.88億港元。
 
根據適用的會計準則,本集團投資物業以公允值列賬,該等投資物業的公允值受限於各報告期末日物業所在地的物業市場價格所影響。有關投資物業的公允值變動列入當期損益表,影響當期業績。
 
由於物業發展行業的產品週期較長,本集團未來業績及現金流量的波動性將較高。為減輕收入及盈利的波動性,本集團持有的拾桂府項目商業物業及粤海城的發展中投資物業會作出租用途,未來將為本集團提供穩定的租金收入。
 

環境、社會及管治政策和表現


本集團嚴格遵守中國內地及香港政府制定的法規,包括有關環境保護、社會及管治的法規。本公司在環境、社會及管治的內部管理融合了各利益相關方的意見,同時獲得本公司各層級員工及部門的支持,尤其針對重要的環境、社會及管治議題。各員工共同鼎力落實並執行相關內部政策,及時回應了利益相關方的期望。
 
為持續改善本集團在環境、社會及管治的政策,本集團主動與利益相關方進行溝通,從多個渠道了解員工、客戶、商業合作夥伴與供應商、股東及投資者、政府部門與監管機構等利益相關方對本集團的意見和建議,通過與各利益相關方積極溝通,結合管理層對自身發展的展望,並在獨立第三方專業顧問的協助下,以面對面方式溝通、電話訪談、問卷調查、實地走訪等多種形式,從多角度與各利益相關方進行全面溝通,協助本集團從「對利益相關方的重要性」以及「對粤海置地發展的重要性」兩個維度識別和分析重要的議題,使集團能預視運營環境的變化,以達致可持續發展及妥善管理風險的目標。
 
本集團身處房地產行業,嚴格遵守有關建築工程的環保法例及法規是非常重要。未能遵守相關環保法例及法規,將可能導致審批部門拒絕有關建築項目的申請。本集團承諾新建建築必須符合國家及地方政府有關環保及節能的要求,並會積極與發展項目的總承辦商攜手,為環境保護不遺餘力作出貢獻。
 
本公司已編製並於2020年5月發佈了2019年環境、社會及管治報告。該報告概述了本集團於2019年在企業社會責任方面的努力和成果,內容涵蓋了企業管治、環境保護、關愛員工、質量管理、關懷社會及其他多個方面。為加強環境、社會及管治方面的工作,本集團現正檢討優化環境、社會及管治的管理架構,提升環境、社會及管治的質素。

人力資源


於2020年6月30日,本集團合共僱用364名(2019年12月31日:269名)僱員。本集團提供各樣基本福利予員工,而員工的獎勵政策則會參考本集團的經營業績及員工個人表現等因素綜合釐定。於本回顧期內本公司並無運作中之股票期權計劃。本集團為僱員提供不同培訓課程。